令和8年1月15日　提出 苫小牧 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -43 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 1,500,000 円  １㎡当たりの価格 5,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字勇払３７番１８外 ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い普通住宅地域 北東8m市道 水道、下水 勇払 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 勇払駅南東方 500m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 勇払地区は大規模工業地域に隣接し、他の住宅地域と分断された地区であり、地域内に大きな変動要因はない。 生活利便施設が乏しく人気はないが、周辺地域での需要が波及し地価は安定傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、苫小牧市の東部に存する低価格帯の住宅地域全域である。特に、勇払地区に存する住宅地との代替競争 関係が強い。需要者の中心は、苫小牧市内の１次取得者層、不動産業者等である。勇払地区は大規模工業地域で市街中 心部等と分断された比較的狭い地区で取引は少ないが、周辺地区で取引が増加し土地需要が波及、地価安定傾向が続い ている。土地は３００㎡で１５０万円程度であり、新築の戸建物件は３０００万円台前半が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は勇払地区等に存する物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己所有の戸建住 宅地域であり、賃貸市場が未成熟ため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視する勇払地区の 住宅地域であり、苫小牧市の不動産市場動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、勇払地区の住宅地域が地価 安定傾向にあることを反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +8.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [108.2] 100 [106.8] [101.0] 100 5,120  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年における物価上昇、人手不足等の要因は あるが、苫小牧市東部の地価上昇等の影響で 西部等も土地需要が増加している。 大規模工業地域に隣接した海岸に近い郊外の 住宅街であるが、割安感等から周辺地区での 需要が波及、地価は安定傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％