令和8年1月15日　提出 苫小牧 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -35 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市拓勇東町６丁目１１番２７ ｢拓勇東町６－１１－２５｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 沼ノ端 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 沼ノ端駅西方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 苫小牧市東部、拓勇東町の住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。周辺は大型商業施設が多く工場へ の通勤の便も良いことから土地需要が強く、地価については当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、苫小牧市東部の住宅地域全域である。特に、拓勇地区、ウトナイ地区及びその周辺地域に存する住宅地 との代替競争関係が強い。需要者の中心は、苫小牧市内の１次取得者層、投資家、不動産業者等である。拓勇東町は近 年商業施設等が増加、工場への通勤の便も良く居住環境が優るため土地需要は強く、地価上昇傾向が続いている。土地 は２５０㎡で１２００万円程度であり、新築の戸建物件は４０００万円前後が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は拓勇東町に存する物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の戸建住宅 地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視する拓 勇東町の住宅地域であり、苫小牧市の不動産市場動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、苫小牧市東部の住 宅地域が地価上昇傾向にあることを反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [109.0] 100 100 [101.0] 100 [ 64.0] [101.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年における物価上昇、人手不足等の要因は あるが、苫小牧市東部の地価上昇等の影響で 西部等も土地需要が増加している。 東部地区の住宅地は若い世代からの人気が高 く、売買が活発で新規分譲地も多く、地価は 上昇傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％