令和8年1月14日　提出 苫小牧 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -20 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市北光町２丁目４３番３９１ ｢北光町２－６－２３｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 青葉 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 青葉駅北東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特段の変動要因は無いものの、生活利便性が概ね良好で土地需要が期待できる住宅地域である。地価は上 昇傾向。今後も暫くは地価上昇傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内一円の住宅地域。需要者の中心は市内居住者が多いものと思料される。生活利便性は概ね良好で、人 気もある地域で、地価は上昇傾向。土地は規模７０坪程度で６５０～７００万円。中古戸建物件は、建物の規模、建築 年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域格差の小さな事例を多く採用して求めており、市場性を反映した価格が得られたと判断する。一方、 収益価格は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域でアパート等は見られず、賃貸需要による価格形成は行われていないた め適用を断念した。本件では一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市では不動産取引が堅調で、地価上昇 傾向が続いているが、その他の市町は、一部 の地域を除いて、衰退傾向で地価下落傾向が 続いている。 市街中心部にも比較的近く、利便性も概ね良 好な住宅地域。土地需要が期待される状況で 、地価も上昇傾向。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％