鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
苫小牧 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 -13

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　奥村　篤

TEL.

鑑定評価額

4,320,000 円

１㎡当たりの価格

26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市栄町２丁目１９番１１｢栄町２－３－７｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	南東7.2m市道	水道、ガス、下水	苫小牧 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　　　北７
．２ｍ市道

交通

施設

苫小牧駅南方

1.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街中心部の栄町に存する苫小牧市役所徒歩圏内の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。なお、周辺
は商業施設も充実していることから一定の土地需要が見込まれ、地価上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、苫小牧市の市街中心部に存する住宅地域全域である。特に、栄町、旭町、末広町に存する住宅地との代
替競争関係が強い。需要者の中心は、苫小牧市内の１次取得者層、投資家、不動産業者等である。栄町は街並みが雑然
とした比較的狭い地域で、取引は少ないが周辺地区で引き合いが多いことから土地需要が波及、地価上昇傾向が続いて
いる。土地は１７０㎡で４３０万円程度であり、新築の戸建物件は３０００万円台後半が需要の中心と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記より比準価格・収益価格を得た。取引事例は栄町及び末広町の物件を選択した。一方、周辺には賃貸物件も見られ
、賃貸建物は１ＬＤＫの共同住宅を想定したが、土地価格に見合う賃料設定が出来ず収益価格は低く求められた。当該
地域は、居住の快適性を重視する栄町の住宅地域であるため、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討、苫小牧
市の不動産市場動向等も総合的に勘案し、比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　苫小牧 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,500 円／㎡

[107.3]
100

100
[104.0]

100
[114.2]

[104.0]
100

25,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年における物価上昇、人手不足等の要因は
あるが、苫小牧市東部の地価上昇等の影響で
西部等も土地需要が増加している。

栄町は市街中心部の公共施設等に近い住宅街
であることから一定の需要が見込まれ、地価
は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１４８１２１３ -2	苫小牧市		建付地	（　）	台形	北西7m市道、中間画地		１住居 (74,294)
b	１２６１４８１２１３ -50036	苫小牧市		底地	（　）	長方形	南東4.5m市道、中間画地		１住居 (75,200)
c	１２６１４８１２１３ -50039	苫小牧市		貸家建付地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２６１７４１２１３ -30	苫小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、西11m、角地		１住居 (70,200)
e	１２６１７４１２１３ -50066	苫小牧市		貸家建付地	（　）	不整形	東11m市道、南8m、西11m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,604	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	27,331	100 [ 100.0]	27,331	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	28,400
b	(　 18,174) 25,963	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	24,964	100 [ 98.0]	25,473		26,500
c	(　 ) 23,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	22,756	100 [ 91.8]	24,789		25,800
d	(　 ) 37,791	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	34,262	100 [ 124.8]	27,454		28,600
e	(　 ) 21,584	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	21,913	100 [ 93.6]	23,411		24,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

苫小牧 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,622,754	514,293	2,108,461	1,954,890	153,571	（　0.9711） 149,133	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,043,531 円　　　　（　 18,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.03	Ｗ2	192.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	11.3 m x 14.7 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のアパート。平均専有面積約４５㎡の１ＬＤＫ４戸を想定。

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	96.03	94.0	90.27	1,260	113,740	1.0	113,740
							0.0	0
～

～

～

～

計		192.06	94.0	180.54		227,480		227,480
								0

⑨年額支払賃料	227,480 円　×　12ヶ月　＝　 2,729,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,729,760 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,620,570 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	227,480 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,184 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,622,754 円　　　　（　 15,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,261 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,300 円	26,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	81,893 円	2,729,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,200 円	26,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,200 円	26,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,293 円　（　　　　　　 3,098 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 192.06 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,954,890 円（　　　　　 11,776 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,622,754 円
②総費用	514,293 円
③純収益　①－②	2,108,461 円
④建物等に帰属する純収益	1,954,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	153,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,133 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 898 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,043,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

苫小牧 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	苫小牧市栄町二丁目１９番１１	4323000214898-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
苫小牧 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 -13

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　千田　裕也

TEL.

鑑定評価額

4,320,000 円

１㎡当たりの価格

26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市栄町２丁目１９番１１｢栄町２－３－７｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	南東7.2m市道	水道、ガス、下水	苫小牧 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　　　北７
．２ｍ市道

交通

施設

苫小牧駅南方

1.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に位置し、官公署への接近性に優れている。地域要因に大きな変動は当面ないものとみられ、地価は一
定の需要に支えられ、上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は栄町を中心とする主に市内中部の住宅地域一円である。需要者は、市内在住の一次取得者のほか、地縁性
を有する個人、不動産業者等である。街並みが古く新興住宅地よりも環境が劣るものの、官公署が徒歩圏にある都心へ
の接近性に優れた住宅地として今後も一定の需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、標準画地規模で概ね４０
０～５００万円程度、中古住宅は取引価格にバラツキがあるが、総額１，５００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、栄町、汐見町、末広町に位置する信頼性の高い複数事例より求めたもので、市場の実情を反映した実証的
な価格である。一方、収益価格は収益性を反映したものであるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣
る。また需要者は収益性よりも居住性を重視している。よって市場の動きを反映した規範性の高い比準価格を採用し、
収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討及び市場性をも再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　苫小牧 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,500 円／㎡

[107.3]
100

100
[104.0]

100
[113.2]

[104.0]
100

26,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

半導体関連投資や企業進出の動向が続く中、
物価上昇や建設コスト増加などの市況変化が
地価へ与える影響について引き続き注視する
必要がある。

特段の変動はみられない。公共施設への接近
性に優れた住宅地として今後も中心部住宅地
として同様の位置づけにあるものとみられる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１４８１２１３ -50024	苫小牧市		更地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２６１４８１２１３ -50039	苫小牧市		貸家建付地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２６１４８１２１３ -2	苫小牧市		建付地	（　）	台形	北西7m市道、中間画地		１住居 (74,294)
d	１２６１７４１２１３ -50066	苫小牧市		貸家建付地	（　）	不整形	東11m市道、南8m、西11m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,337	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	27,066	100 [ 102.0]	26,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	27,600
b	(　 ) 23,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	22,756	100 [ 91.8]	24,789		25,800
c	(　 ) 27,604	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	27,331	100 [ 100.0]	27,331		28,400
d	(　 ) 21,584	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	21,913	100 [ 93.6]	23,411		24,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

苫小牧 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,564,536	503,618	2,060,918	1,909,950	150,968	（　0.9711） 146,605	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,991,939 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.03	Ｗ2	192.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	11.3 m x 14.7 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のアパート。平均専有面積約４５㎡の１ＬＤＫ４戸を想定。

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	96.03	94.0	90.27	1,245	112,386	1.0	112,386
							0.0	0
～

～

～

～

計		192.06	94.0	180.54		224,772		224,772
								0

⑨年額支払賃料	224,772 円　×　12ヶ月　＝　 2,697,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,697,264 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 134,863 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,562,401 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	224,772 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,564,536 円　　　　（　 15,449 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,246 円/㎡　月額支払賃料（　 1,245 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,500 円	25,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	80,918 円	2,697,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	25,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	25,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 503,618 円　（　　　　　　 3,034 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 192.06 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,909,950 円（　　　　　 11,506 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,564,536 円
②総費用	503,618 円
③純収益　①－②	2,060,918 円
④建物等に帰属する純収益	1,909,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	150,968 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,991,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

苫小牧 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	苫小牧市栄町二丁目１９番１１	4323000214898-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考