令和8年1月16日　提出 苫小牧 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 2,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市明徳町２丁目３２５番１５３６ ｢明徳町２－２２－１８｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 錦岡 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 錦岡駅北方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東部地区における宅地の供給不足と地価高騰に伴って、市内各所の割安な地域への需要の拡散は今後も期待され ることから、近隣地域でも当面は宅地需要の増加と強含みな地価動向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市の住宅地域一円に及ぶ広域的な圏域であるが、価格牽連性が特に高いのは地価が低廉な水準の郊 外住宅地である。主たる需要者は従前からの市内在住者であり、近年は西部地区以外の他地区からの需要の流入もあっ て、地価水準は強含みに推移している。市場における中心価格帯は、更地取引の総額で１５０万円から２５０万円程度 であり、中古物件では建物の築年数やリフォームの有無等によって取引総額が多岐に渡る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、アパート等が少なく賃貸市場が成熟していないことから、現実的 な収益想定が困難で収益価格を求めることができなかった。比準価格については、複数の取引事例を分析して市場性を 適切に反映させるべく慎重に算出した実証性の高い試算価格であり、代表標準地を規準とした価格との均衡性の観点か らも妥当な水準と判断されるため、本件では当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [101.0] 100 9,080  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率が小さい苫小牧市では、地価上 昇が続く人気の高い地域から割安な他地区へ の需要の波及等により、市況が好調な地域が 拡大している。 西部郊外の住宅地域であるが、割安感のある 地価水準と大型店舗等の利便性が比較的高い 地域性から、地価の上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％