別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
網走 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
網走 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.
鑑定評価額 6,240,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 網走市南４条西１丁目９番３外
 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗、倉庫兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ市の中心商
業地域		 北14.5m市道 水道、下水 網走

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 繁華性が逓減し、閉店も見ら
れる中心部の既存商店街		 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 網走駅

1.2km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外店舗への顧客流出、閉店の増加など、繁華性の逓減が続いている。近隣地域至近にＲ７年２月、市役所が新
築移転したが、現在のところ、大きな集客効果等は見られない。地価は下落傾向継続と予測。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心部周辺の商業地域及び住商混在地域と判定する。需要の中心は、小規模画地も多いため、市内法人又
は個人事業者が中心で、駅前のホテル等は市外・道外資本も見られる。近隣地域周辺ではＲ７年に市役所が新築移転し
たが、商店街への顧客増などの影響は見られず、南部高台の郊外路線商業地との競合で衰退傾向が続いている。需要の
中心は、位置、規模、建物状況により個別性が強く、総額での特定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、中心部周辺の比較的新しい事例を採用でき、規範性が高い。収益価格については、衰退傾向の商店街で古
い空き店舗が多く、近年は新規テナント物件もほとんど見られず、その信頼度は相対的に劣るものと判断した。よって
、比準価格を中心にし、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 Ｒ７年に入って物価上昇品目の大幅増加で生
活防衛から住宅地取引は減少だが、事業物件
取引は実質金利が低いため若干目につく。


中心部の旧核店舗跡地にＲ７年２月市役所が
新築移転したが、商店街への好影響はほぼ見
られない。


特に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 網走 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１７
５１２１１
-501		 網走市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 接面道路無、
無道路地
（都） 工業
b １２６１７
５１２１１
-502		 網走市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7.2m私道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
c １２６１７
５１２１１
-503		 網走市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南22m道道、
北7m、二方路
（都） 商業

(100,400)
d １２６１７
５１２１１
-50507		 網走市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東14m市道、
南11m、角地
（都） 商業

(100,400)
e １２６１７
５１２１１
-50508		 網走市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,034  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
22,430 		 100
[  84.4]
26,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,600 
b (　           ) 
25,501  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.5]
29,275 		 100
[  96.9]
30,212 
30,200 
c (　           ) 
31,276  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
30,244 		 100
[ 113.4]
26,670 
26,700 
d (　           ) 
15,434  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 107.0]
21,881 		 100
[  85.0]
25,742 
25,700 
e (　           ) 
17,676  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
18,402 		 100
[  68.6]
26,825 
26,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　 -20.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,400 円／㎡]  



網走 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,419,279 
1,703,271 
5,716,008 
5,452,500 
263,508 		 （　0.9475）
249,674 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,095,388 円　　　　（　     22,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
網走 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 164.00 Ｓ3 492.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   231 ㎡     11.0 m x   20.9 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗、事務所とも各階の部分貸し。平面式駐車場２台。３階建程度の店舗兼事務所が標準的で、下記のとおり想定。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 周辺の同種建物の平均値として採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
164.00 
87.0 
142.68 
1,731 
246,979 		 3.0  740,937 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
164.00 
90.0 
147.60 
1,390 
205,164 		 2.0  410,328 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
164.00 
90.0 
147.60 
1,330 
196,308 		 2.0  392,616 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
492.00 
89.0 
437.88 

648,451 		 1,543,881 
0 
⑨年額支払賃料        648,451 円　×　12ヶ月　＝　       7,781,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     437.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,781,412 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       472,645 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,404,767 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,543,881 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,512 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,419,279 円　　　　（　        32,118 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,735 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,731 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
網走 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 225,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 393,871 円  　　　        7,877,412　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      765,000 円  　　　　     75,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       187,500 円  　　　　     75,000,000　×　　　　  0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,703,271 円　（　　　　　　         7,373 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     492.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,452,500 円  
（　　　　　        23,604 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,419,279 円      
②総費用 1,703,271 円      
③純収益　①－② 5,716,008 円      
④建物等に帰属する純収益 5,452,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 263,508 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 249,674 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,081 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,095,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 網走 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　網走市南四条西一丁目９番３
 4602000214289-0000
2 　網走市南四条西一丁目１０番２
 4602000214291-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
網走 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
網走 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.
鑑定評価額 6,310,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 網走市南４条西１丁目９番３外
 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗、倉庫兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ市の中心商
業地域		 北14.5m市道 水道、下水 網走

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来からの中心商店街 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 網走駅東方

1.2km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駒場・つくしが丘地区の郊外大型店及び北見市への消費流出により旧来からの中心部における空洞化が進んでい
る。至近に新市庁舎が完成し供用開始されているが、当要因による特段の影響は今のところ見られない。
(3)最有効使用の判定 ３階建て程度の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心商業地域及び幹線道路沿い等の業務地域一帯の圏域。需要者は市内の個人及び法人事業者が中心と見
込まれる。人口減少・高齢化による消費減退、郊外の本通沿いにおける各種店舗の充実、北見市への顧客流出により衰
退傾向が続き新規需要は乏しい状況が続いている。令和７年２月に新市庁舎が供用開始されているが、当要因による地
価への影響は現時点で見られない。需要規模は大きく異なるため中心となる価格帯の特定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小売店舗等が建ち並ぶ商店街であるが、収益性の裏付けがある需要の存在という面で賃貸市場が成熟しているとはいえ
ず、収益価格の信頼性は劣る。取引事例比較法の適用では、信頼性のある事例を採用し規範性が高い事例を中心に検討
しており、求められた比準価格の信頼度は高い。よって、比準価格を重視し収益価格は参酌する程度として、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。尚、規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 年間２％程度の人口減少が続いているのみな
らず、世帯数も減少が続いている。



市役所新庁舎が令和７年２月に供用開始され
た。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 網走 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１７
５１２１１
-501		 網走市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 接面道路無、
無道路地
（都） 工業
b １２６１７
５１２１１
-502		 網走市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7.2m私道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
c １２６１７
５１２１１
-503		 網走市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南22m道道、
北7m、二方路
（都） 商業

(100,400)
d １２６１７
５１２１１
-50508		 網走市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,034  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
22,430 		 100
[  83.4]
26,894 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,900 
b (　           ) 
25,501  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.5]
29,275 		 100
[  98.9]
29,601 
29,600 
c (　           ) 
31,276  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
30,244 		 100
[ 110.2]
27,445 
27,400 
d (　           ) 
17,676  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
18,402 		 100
[  68.6]
26,825 
26,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　 -20.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,600 円／㎡]  



網走 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,926,287 
1,364,382 
4,561,905 
4,310,280 
251,625 		 （　0.9475）
238,415 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,865,612 円　　　　（　     21,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
網走 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 137.00 Ｓ3 411.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   231 ㎡     11.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗－区画貸し、２～３階：事務所－区画貸し ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
137.00 
88.0 
120.56 
1,666 
200,853 		 3.0  602,559 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
137.00 
90.0 
123.30 
1,265 
155,975 		 2.0  311,950 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
411.00 
89.3 
367.16 

512,803 		 1,226,459 
0 
⑨年額支払賃料        512,803 円　×　12ヶ月　＝　       6,153,636 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     367.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,153,636 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　       ％　＝　　       430,755 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,914,881 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,226,459 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,406 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,926,287 円　　　　（　        25,655 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６８５
２１１
　　　　-419501		 1,085  
(   1,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,596 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,666 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１６９５
２１１
　　　　-419502		 1,926  
(   1,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,926 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
網走 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 245,600 円  　　　　     61,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 317,282 円  　　　        6,345,636　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      626,200 円  　　　　     61,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,400 円  　　　　     61,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,400 円  　　　　     61,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,364,382 円　（　　　　　　         5,906 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     411.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,310,280 円  
（　　　　　        18,659 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,926,287 円      
②総費用 1,364,382 円      
③純収益　①－② 4,561,905 円      
④建物等に帰属する純収益 4,310,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 251,625 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 238,415 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,032 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,865,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 網走 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　網走市南四条西一丁目９番３
 4602000214289-0000
2 　網走市南四条西一丁目１０番２
 4602000214291-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考