令和8年1月14日　提出 北見 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 5-3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市幸町２丁目１番１０ ｢幸町２－１－３３｣ ②地積 　(㎡) 409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 診療所兼住宅 ＲＣ2 事務所、小売店舗等 が見られる近隣商業 地域 北東22m市道 水道、ガス、下水 北見 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層事務所共同住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部の幹線沿いの若干北西 側に、中層事務所ビル、店舗 併用住宅等が建ち並ぶ地域 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 北見駅北西方 850m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 新市役所完成の影響によるオフィスビル新築等はなく、中央通沿いの再開発計画も住居系と公共施設の予定で、 影響はない。今後の物価・金利・実質賃金等の経済情勢を考慮すると、地価は下落基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階程度の事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心部周辺の商業地域全域であるが、業務系用途の多い幹線沿いの代替性が強い。需要者は市内法人及び 個人事業者が多く、近年の営業拠点集約傾向により、新規オフィス需要は少ない。Ｒ３年国道沿いで新市役所が開業し たが近隣地域からはやや遠く、北４条の中央通沿いで再開発計画が進行中だが住居系と公共用途の予定で、両者による 影響は見られない。中心価格帯は位置・規模等によりバラつきがあり、特定困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、やや古い事例も採用したが、中心部周辺又は広幅員道路沿いの商業地に係る取引事例を採用しており、実 証性がある。収益価格は、中心部周辺における小売店舗や事務所需要の低迷を反映して、低めに求められた。よって、 比準価格を中心に、収益価格を関連付け、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ７年に入って物価上昇品目の大幅増加で生 活防衛から住宅地取引は減少だが、事業物件 取引は実質金利が低いため若干目につく。 新市役所完成の影響も見られず、中央通沿い の南側で進行中の再開発計画による影響もま だ見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％