令和8年1月13日　提出 北見 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -14 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市小泉３９７番５２ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 北西8m市道 水道、下水 北見 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北見自治区の東部郊外に位置 する住宅地域 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 北見駅北東方 4.1km 法令 規制 ２中専 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ地域として大きな変動は無く今後も概ね同様の状況で推移すると見込まれる。国道３９号沿 いでは東部方面でも全国チェーンのスーパーが複数オープンし生活利便性は向上しつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北見自治区東部郊外の住宅地域一帯の圏域である。価格水準が比較的低位であるが、若年の一次取得者は ひかり野土地区画整理事業地を指向する傾向があり、小泉地区の需要はそれほど強くはないと思料する。人口減や景気 低迷等もあり下落が続いていたが、位置や環境に相応する水準となり数年前から横這い傾向に移行している。土地は２ ５０㎡程度で３００～３５０万円程度、新築戸建住宅では２，５００万円以下が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅等の収益物件はほとんど無いうえ戸建住宅も自己使用が支配的であり賃貸市場は未成熟のため、収益価格は試 算できない。一方、取引事例比較法の適用では取引事情が無い豊富な事例を採用し、規範性が高い事例を中心に検討し て比準価格を判定しており、比準価格の信頼性は高いと判断する。下記代表標準地からの検討結果を踏まえ、比準価格 をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。単価と総額の観点からも妥当と思料する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.5] [101.5] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体で年間平均１．５千人程度の人口減少 が続いており、世帯数も減少基調に転じてい る。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％