別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
帯広 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-4 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.
鑑定評価額 48,400,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西５条南５丁目４番６
 ②地積
　(㎡)		 905  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,400)

1.5:1		 事務所

ＲＣ3		 中層事務所のほか官
公署の見られる既成
商業地域		 東20m市道、南側道 水道、ガス、下水 帯広

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.1 ｍ、奥行　約　　  24.6 ｍ、規模　　       905 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 帯広駅北西方

1.1km		 法令

規制		 近商
(100,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 官公庁などに近接する、オフィス需要が中心の商業地として堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯広市内の幹線街路沿いの商業地域と把握した。需要者の中心は地元企業であるが道内外企業による需要
も想定される。地方圏における地価の割安感から投資効果が期待できる状況にあり、条件に見合う供給があれば相応の
取引が期待できる状況にある。尚、取引される価格帯は事業規模によって多種に亘り、需要の中心となる価格帯は把握
困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の事業用施設が多い中、古くからの賃貸物件も一部に混在するが、適正な新規賃料水準を把握する為の資料の収集
に限界があり、収益価格の精度は劣る結果となった。従って、近時の市場動向が反映された取引事例に裏付けされた比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,500 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[103.0]		 100
[107.1]		 [107.0]
100		 53,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口は微減、老齢人口は微増で推移。管内
経済は持ち直している。企業の賃金・価格設
定行動や人手不足の影響に注視する必要があ
る。

隣接する旧税務署跡地に全国展開する飲食店
舗が令和７年９月に開業した。



個別的要因に変動はなく、標準的な競争力を
維持している。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１７
９１２０７
-619511		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西30m道道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
b １２６１７
１１２０７
-619502		 帯広市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m道道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
c １２６１７
２１２０７
-619501		 帯広市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東22m道道、
西11m、
二方路
商業
駐車付置義務
(90,400)
d １２６１７
０１２０７
-619502		 帯広市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東30m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,400)
e １２６１７
２１２０７
-619504		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,822  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  75.0]		 100
[  99.9]
60,540 		 100
[ 122.4]
49,461 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
52,900 
b (　           ) 
40,997  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,202 		 100
[  90.9]
45,327 
48,500 
c (　           ) 
59,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
60,943 		 100
[ 106.1]
57,439 
61,500 
d (　           ) 
52,008  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
52,268 		 100
[ 104.0]
50,258 
53,800 
e (　           ) 
51,539  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
51,539 		 100
[ 108.1]
47,677 
51,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,500 円／㎡]  



帯広 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,386,758 
7,071,600 
21,315,158 
19,824,000 
1,491,158 		 （　0.9522）
1,419,881 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     30,210,234 円　　　　（　     33,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 388.00 Ｓ4 1,550.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   905 ㎡     37.1 m x   24.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階：事務所（フロア貸し、専有面積３２５．５０㎡）、４階：２ＬＤＫ×６戸（平均専有面積約４９．００㎡） ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 同種建物としては妥当と判断した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
398.00 
81.8 
325.50 
2,458 
800,000 		 3.0  2,400,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
370.50 
87.9 
325.50 
1,966 
640,000 		 3.0  1,920,000 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
361.50 
81.3 
294.00 
1,429 
420,000 		 1.0  420,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
50.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,550.50 
81.9 
1,270.50 

2,500,000 		 6,660,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,500,000 円　×　12ヶ月　＝　      30,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,270.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,000,000 円　　×　　   7.6 ％                          
＋　　　         660,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,334,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,325,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,660,000 円　×　　  92.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,538 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,386,758 円　　　　（　        31,367 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,971 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,966 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,475,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,533,000 円  　　　       30,660,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      258,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,009,000 円  　　　　    295,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       501,500 円  　　　　    295,000,000　×　　　　  0.17 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       295,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,071,600 円　（　　　　　　         7,814 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 295,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   1,550.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,824,000 円  
（　　　　　        21,905 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,386,758 円      
②総費用 7,071,600 円      
③純収益　①－② 21,315,158 円      
④建物等に帰属する純収益 19,824,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,491,158 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,419,881 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,569 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,210,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西五条南五丁目４番６
 4601000367571-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
帯広 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-4 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.
鑑定評価額 48,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西５条南５丁目４番６
 ②地積
　(㎡)		 905  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,400)

1.5:1		 事務所

ＲＣ3		 中層事務所のほか官
公署の見られる既成
商業地域		 東20m市道、南側道 水道、ガス、下水 帯広

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.1 ｍ、奥行　約　　  24.6 ｍ、規模　　       905 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 帯広駅北西方

1.1km		 法令

規制		 近商
(100,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 業務系の地域として推移しており、周辺地域を含む需要増から強含みの動向が継続しているが、安定した動向に
移行しつつある。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心商業地域に位置する商業系の圏域であるが、他の幹線街路沿いの地域を含み広域である。需要者の中
心は地元企業や道外の事業者等である。中心商業地域への需要回復のほか、周辺幹線沿いにおいて需要が安定しており
相応の地価動向が継続している。土地取引の規模、取引総額はまちまちであり中心となる価格帯は判定し難い。今後は
取引件数の減少の影響が懸念される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層事務所のほか官公署が見られる地域であるが、新規賃貸物件の動向は不透明である。比準価格は広域的見地を踏ま
えた商業地に係る市場性、安定した取引状況を反映している。よって比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標
準地との均衡、市場性の再検討、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　帯広 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,500 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[103.0]		 100
[108.0]		 [107.0]
100		 52,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価の変動幅は小さく安定した動向にあるが
、取引件数の減少による影響が懸念される。



相対的割安感は解消され、地価動向は安定し
つつある。



個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１７
２１２０７
-610505		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
東11m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
b １２６１７
２１２０７
-619501		 帯広市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東22m道道、
西11m、
二方路
商業
駐車付置義務
(90,400)
c １２６１７
０１２０７
-610501		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
d １２６１７
１１２０７
-610501		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,537  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
45,273 		 100
[  92.0]
49,210 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
52,700 
b (　           ) 
59,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
60,943 		 100
[ 103.5]
58,882 
63,000 
c (　           ) 
84,029  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,029 		 100
[ 162.7]
51,647 
55,300 
d (　           ) 
64,045  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
85,393 		 100
[ 163.8]
52,132 
55,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +67.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +69.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,000 円／㎡]  



帯広 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,658,782 
6,526,790 
22,131,992 
20,634,300 
1,497,692 		 （　0.9503）
1,423,257 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     30,282,064 円　　　　（　     33,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼住宅 398.00 Ｓ4 1,550.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   905 ㎡     37.1 m x   24.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階事務所、４階ファミリー向けタイプ各階６戸（戸あたり約４９㎡）を想定。 ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
398.00 
81.8 
325.50 
2,540 
826,770 		 3.0  2,480,310 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
370.50 
87.9 
325.50 
1,900 
618,450 		 2.0  1,236,900 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
361.50 
81.3 
294.00 
1,420 
417,480 		 1.0  417,480 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
50.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,550.50 
81.9 
1,270.50 

2,481,150 		 5,371,590 
0 
⑨年額支払賃料      2,481,150 円　×　12ヶ月　＝　      29,773,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,270.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,773,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         660,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,826,028 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,607,772 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,371,590 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,493 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     55,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           517 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,658,782 円　　　　（　        31,667 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,903 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 909,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,521,690 円  　　　       30,433,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      399,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,090,600 円  　　　　    303,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,526,790 円　（　　　　　　         7,212 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9503    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 303,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   1,550.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,634,300 円  
（　　　　　        22,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,658,782 円      
②総費用 6,526,790 円      
③純収益　①－② 22,131,992 円      
④建物等に帰属する純収益 20,634,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,497,692 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,423,257 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,573 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,282,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西五条南五丁目４番６
 4601000367571-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考