別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月12日　提出
帯広 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　鷲北　順一郎   TEL.
鑑定評価額 60,900,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西３条南８丁目５番１外
 ②地積
　(㎡)		 852  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,500)

1:2		 教習所

Ｓ3		 低層店舗、専門学校
等が建ち並ぶ既成商
業地域		 東30m市道、背面道 水道、ガス、下水 帯広

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.8 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       852 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 帯広駅北方

700m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では再開発事業により新たな商業施設や高層マンションが完成し、繁華性の改善により今後の需要の増加が
期待されている。地価水準は上昇が続いたことから、今後は概ね安定的な推移になるものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯広市中心部に近い商業地域一円の範囲。需要者は同一需給圏内の事業者のほか圏外の事業者も見られて
いる。中心商店街の求心力の低迷から宅地の需給に旺盛さは見られないものの、周辺住宅地や路線商業地の高騰、並び
に纏まった事業用地の不足から市場における競争力は改善傾向にある。尚、需要の中心となる価格帯については、事業
規模に応じて様々であり見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事業用賃貸物件も見られるものの、地価に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求められた。ま
た、自用の店舗・事務所等も多く介在する地域であり、収益性を重視した取引は少ない。従って、収益価格を参考に留
め、信頼性のある取引事例を収集し得た比準価格を採用、単価と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の
今後の推移を考量、更に前年公示価格との関連性を検討の結果、上記鑑定評価額の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向で推移。数年社会増が続
いていたが、直近では転出超過となっている
。世帯数は微増、高齢化率は上昇傾向で推移
している。

西３条通沿線の商業地域であり、周辺には新
たな商業施設や高層マンションが見られてお
り、今後も繁華性の改善が見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１７
０１２０７
-610501		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
b １２６１７
０１２０７
-619509		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,500)
c １２６１７
９１２０７
-619511		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西30m道道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
d １２６１７
２１２０７
-619505		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西22m道道、
東10.9m、
二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
e １２６１７
２１２０７
-619501		 帯広市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東22m道道、
西11m、
二方路
商業
駐車付置義務
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,029  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,029 		 100
[ 120.8]
69,560 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
71,600 
b (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
60,500 		 100
[  86.9]
69,620 
71,700 
c (　           ) 
44,822  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  75.0]		 100
[  99.9]
60,540 		 100
[  95.0]
63,726 
65,600 
d (　           ) 
52,365  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 103.0]
102,493 		 100
[ 148.5]
69,019 
71,100 
e (　           ) 
59,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
60,943 		 100
[  87.8]
69,411 
71,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,500 円／㎡]  



帯広 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,237,669 
7,801,350 
24,436,319 
22,377,600 
2,058,719 		 （　0.9522）
1,960,312 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     41,708,766 円　　　　（　     49,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 Ｓ3 1,531.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   500 ％   500 ％   852 ㎡     21.8 m x   39.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分貸しの店舗兼事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  73.5 ％
の理由		 共用部分として階段室、ホール等を設置。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
495.00 
75.8 
375.00 
2,866 
1,074,750 		 6.0  6,448,500 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
500.00 
75.0 
375.00 
2,388 
895,500 		 6.0  5,373,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
36.21 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,531.21 
73.5 
1,125.00 

2,865,750 		 17,194,500 
0 
⑨年額支払賃料      2,865,750 円　×　12ヶ月　＝　      34,389,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,389,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,789,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,079,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,194,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         158,189 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,237,669 円　　　　（　        37,838 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,388 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 999,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,743,450 円  　　　       34,869,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      496,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,396,600 円  　　　　    333,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       832,500 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,801,350 円　（　　　　　　         9,157 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 333,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 211,000 円／㎡　×　   1,531.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,377,600 円  
（　　　　　        26,265 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,237,669 円      
②総費用 7,801,350 円      
③純収益　①－② 24,436,319 円      
④建物等に帰属する純収益 22,377,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,058,719 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,960,312 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,301 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,708,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西３条南８丁目５番１
 4601000370316-0000
2 　帯広市西３条南８丁目７番１
 4601000370319-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
帯広 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
帯広 5-2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.
鑑定評価額 59,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 帯広市西３条南８丁目５番１外
 ②地積
　(㎡)		 852  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,500)

1:2		 教習所

Ｓ3		 低層店舗、専門学校
等が建ち並ぶ既成商
業地域		 東30m市道、背面道 水道、ガス、下水 帯広

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.8 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       852 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 帯広駅北西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 藤丸デパートが閉店し、商況に陰りが見えているものの、西３条通りで専門学校が開校、藤丸パーク開業の動き
がある。プラスマイナス要素があり、暫くは現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、帯広市中心商業地や、やや周辺部の商業地域である。需要者の中心は十勝管内外の法人が多い。東方に
閉店した旧藤丸デパートがあり解体中である。商況に陰りが見られるものの、西３条通りで新規投資が見られ、専門学
校が開校し、屋外型商業施設がオープンした。これらを踏まえ地価は概ね横這い水準と判断する。中心商業地において
は土地取引は個別性が大変強く、需要の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の特性から収益性を重視すべきであるが、収益価格を算定する際、想定の賃料を採用した結果、収益価格は低位
に求められた。これは、昨今の建築費高騰等の影響が大きいと思われる。本件では、取引の実態を反映した比準価格を
重視しつつも収益価格を関連づけ、単価と総額との関連性を留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、規
準とすべき公示地等はないのでこれらからの規準は行わなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 十勝全体の農協取扱高は３８４６億円と好調
であるが、一方、物価高や建築費高騰等の不
安材料もある。


中心部の普通商業地域で、地価は概ね横這い
に転じている。



格別の変動要因はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 帯広 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１７
０１２０７
-610501		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
b １２６１７
０１２０７
-619509		 帯広市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,500)
c １２６１７
２１２０７
-619501		 帯広市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東22m道道、
西11m、
二方路
商業
駐車付置義務
(90,400)
d １２６１７
０１２０７
-619507		 帯広市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,029  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,029 		 100
[ 119.2]
70,494 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
72,600 
b (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
60,500 		 100
[  89.2]
67,825 
69,900 
c (　           ) 
59,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
60,943 		 100
[  88.4]
68,940 
71,000 
d (　           ) 
42,351  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,351 		 100
[  62.4]
67,870 
69,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,000 円／㎡]  



帯広 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,406,100 
7,183,678 
23,222,422 
21,168,000 
2,054,422 		 （　0.9522）
1,956,221 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     41,621,723 円　　　　（　     48,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
帯広 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所 500.00 Ｓ3 1,531.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   852 ㎡     21.8 m x   39.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～３階を事務所として利用することを想定した。 ⑦有効率　  73.5 ％
の理由		 同種建物としては標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
495.00 
75.8 
375.21 
2,600 
975,546 		 3.0  2,926,638 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
500.00 
75.0 
375.00 
2,155 
808,125 		 2.0  1,616,250 
0.0  0 
塔屋
  ～  
36.21 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,531.21 
73.5 
1,125.21 

2,591,796 		 6,159,138 
0 
⑨年額支払賃料      2,591,796 円　×　12ヶ月　＝　      31,101,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,125.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれるので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,101,552 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　     1,330,457 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,347,095 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,159,138 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,005 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,406,100 円　　　　（　        35,688 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,159 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,155 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
帯広 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 945,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,583,878 円  　　　       31,677,552　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      496,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,213,000 円  　　　　    315,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       630,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,183,678 円　（　　　　　　         8,432 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 315,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,531.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,168,000 円  
（　　　　　        24,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,406,100 円      
②総費用 7,183,678 円      
③純収益　①－② 23,222,422 円      
④建物等に帰属する純収益 21,168,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,054,422 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,956,221 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,296 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,621,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 帯広 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　帯広市西３条南８丁目５番１
 4601000370316-0000
2 　帯広市西３条南８丁目７番１
 4601000370319-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考