令和8年1月15日　提出 帯広 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 -21 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市西１８条南３丁目４７番１０ ｢西１８条南３－４５－１１｣ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 西8m市道 水道、ガス、下水 帯広 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.6 ｍ、規模　　       282 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 帯広駅西方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性に優る住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持するものと推察される。建築費高騰による新築住 宅価格の上昇が今後の地価に及ぼす影響に注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内西地区の住宅地域である。需要者の中心は帯広市内に居住又は勤務する一次取得者層が殆どである。 利便性に優る地域性を背景に需給関係は安定しているが、建築費の上昇から新築戸建の販売総額が高騰し、更には金利 の先高懸念もあって土地需要は落ち着きつつある。規模によって異なるが、土地は９００万円～１１００万円程度、新 築の戸建住宅は３５００万円～４５００万円程度の物件が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法上の規制から戸建住宅が多い、自用目的の土地取引が中心の地域であり、収益性からの価格検討に馴染まない地域 である為、収益還元法の適用を断念した。従って、鑑定評価額の決定においては戸建用地の取得を目的とした、信頼性 のある地域的類似性の強い取引事例から試算した比準価格を重視し、単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を 踏まえて上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　帯広 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [103.0] 100 40,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は微減、老齢人口は微増で推移。新築 戸建の販売総額高騰により新設住宅着工数は 減少している。 地域要因に変動はないが、新築戸建の販売総 額高騰から需要は上げ止まりの局面を迎えて いる。 個別的要因に変動はなく、標準的な競争力を 維持している。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％