令和8年1月12日　提出 帯広 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 -5 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　鷲北　順一郎   TEL.

鑑定評価額 9,490,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市西２１条南３丁目３２番９ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 帯広 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   130 ｍ、南   180 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       209 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 帯広駅西方 5.5km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 西帯広地区の住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持する事が予測される。建築コストを含む不動産価 格の高騰等から、逼迫傾向が続いていた需給関係は緩和され、地価水準は安定的に推移していくものと推量。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　 +15.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は帯広市西地区及び西帯広地区の住宅地域一円の範囲。需要者は市内居住者のほか周辺町村からの転入者も 見られている。市場の需給動向は、大型の宅地供給がなく逼迫傾向が続いていたが、地価や建築費の高騰に伴い軟化基 調となっている。取引の中心となる価格帯は、土地が９００万円～１３００万円程度、新築戸建物件は２５００万円～ ３５００万円程度、中古物件の取引も見られるが価格帯は建物の状態により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用を断念し た。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、信頼性のある取引事例を収集し得た比準価格を総合的に再吟味し、単価 と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に代表標準地との均衡を検討の結果、比 準価格を以って上記鑑定評価額の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　帯広 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [115.0] 100 45,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少傾向で推移。数年社会増が続 いていたが、直近では転出超過となっている 。世帯数は微増、高齢化率は上昇傾向で推移 している。 西帯広地区の利便性が良好な住宅地域であり 、大きな地域変容はない。不動産価格及び様 々なコスト増から需給関係は軟化基調が強ま っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％