令和8年1月15日　提出 釧路 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 9-3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市鳥取南４丁目１番６５外 ｢鳥取南４－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 1,453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 工場兼倉庫 Ｓ2 工場、物流センター 、店舗等が混在する 工業地域 北22m道道 水道、ガス、下水 新富士 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模工場敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近の大規模商業施設による 影響を注視する必要がある。 街 路 ２２ｍ道道 交通 施設 新富士駅北方 650m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 車両通行量が多いため用途多様性を内包している。近時は相応の不動産取引が認められ、今後の新規投資の期待 感がある。地価は強含みを示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路市に所在する工業地域の圏域である。需要者の中心は事業者等で、主に工場、倉庫等を指向する業者 であり、地元企業のほか企業の支社、営業所等も想定できる。当市中心部へ接続する幹線道路沿いにあるため工業系用 途のほか店舗利用等の多様性を内包している。新規商業施設の立地により地域変貌が期待される。細分化された土地も あり中心となる価格帯はまちまちで即断し難い。今後は取引件数の減少の影響が懸念される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 用途の多様性を内包した土地利用が顕在化しつつある。当地区の現状は工業系用途を主体とした自用目的が多く、収益 採算性を期待できないことから収益還元法は適用できなかった。よって比準価格を採用するが、市場性の勘案、他の工 業地との均衡、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。付近に価格牽連性の認めら れる標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の変動幅は小さく安定した動向にあるが 、取引件数の減少による影響が懸念される。 通行量の増大等により強含みの動向が確認で きる。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％