令和8年1月13日　提出 釧路 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 9-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 7,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市星が浦南１丁目１番１１ ｢星が浦南１－１－１７｣ ②地積 　(㎡) 3,268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1 工場 中小規模工場等が建 ち並ぶ西港に近い工 業地域 北25m道道 水道、下水 新富士 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   500 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模工業地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 星が浦南地区や大楽毛地区で 新規投資も近年は複数確認さ れ、今後も予定される。 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 新富士駅 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 釧路西港区や釧路西ＩＣへの近接優位性が意識される反面、国内都市部への物理的距離や人材確保等の面で、道 内他都市と比較して投資可能性が抑制されている。強含み継続か、横ばいに転じる動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工業地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新釧路川以西の家内工業地又は流通業務地と把握する。需要の中心は、市内外の流通事業者と把握される が、釧路経済圏においては、道央圏・十勝圏に比べ工業系投資の動きは力強さを欠いている。北海道東部（日高地方以 東）の圏央部に位置し、各一次産業拠点のほか、釧路西港、釧路西ＩＣに近接する相対的に安価な水準のエリアとして 、近傍で投資案件が継続し、今後も予定される。中心的価格帯は、標準規模の更地で２３００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 全国的な趨勢同様、当標準地の標準画地規模では、自用取引が主流と把握される。釧路経済圏でも市内外事業者の流通 系投資が確認され、本年も時系列的近似性の高い新釧路川以西の工業系事例を確保し得た。当地区では地元・市外事業 者とも自用取引が依然主流で、ＩＴ・農業集積地と異なり、賃貸市場は未成熟である。比準価格を標準とし、市内工業 地の相対的競争力も踏まえ、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 臨港型工業地の需要低下の一方で、街路効用 面や港湾・ＩＣ近接性で優れる市内西部工業 地の一部で安定した需要が確認される。 食糧拠点としての側面が強い釧路西港の国内 的・国際的位置づけは概ね維持されており、 釧路西ＩＣへの近接優位性も意識される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％