鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
釧路 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-12

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

8,130,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市新栄町１３番９｢新栄町１３－１３｣				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗Ｗ1	低層の店舗兼住宅、営業所等が見られる商業地域	北東36m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 80 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

広幅員の街路沿線の既成商業
地域

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

釧路駅北方

2.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大規模な商業施設の進出はないが、中小規模店舗、共同住宅、事務所等が建つ商業地域である。釧路町商業地と
地続きで、地価が安定気味の鉄北地区に所在しており、今後とも同様な傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ釧路駅の北側、鉄北地区の幹線道路沿いの地域を主に、市内北東方面の幹線道路沿線の地域一帯と把
握する。主たる市場参加者は事務所及び店舗等を求める地元企業を主に、地方支店等、道内企業の進出も見られる。幅
員の広い道路に面し繁華性の程度は低いものの、背後には地価の安定している鉄北地区住宅地が控えているため、住宅
や共同住宅も見られ地域となっている。中心となる価格帯は土地は坪あたり１０万円前後と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性を有する鉄北地区の幹線道路沿線の路線商業地ほか所在の資料により試算したもので、市場性を反映
した価格と判断される。収益価格は、自用の店舗併用住宅や事務所が多い地域で、テナント募集も見られが、築年の古
い物件が多く平均的な賃料が低いため、低位に得られている。本件においては、市場実態を反映している比準価格を採
用、収益価格を参考程度に留め、同一需給圏内の不動産取引動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商
業投資が中心部より釧路町を含めた幹線道路
沿線地域に向いている傾向が見られる。

地域要因の大きな変化はなく繁華性低位な状
況が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１６７１２０６ -58501	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、北15m、東8m、三方路		２中専 (70,200)
b	１２６１６７１２０６ -18	釧路市		更地	（　）	ほぼ整形	北西36m市道、南東5.5m、二方路		１住居 (70,200)
c	１２６１６５１２０６ -50026	釧路市		更地	（　）	長方形	北西36m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２６１６７１２０６ -501	釧路市		更地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	１２６１６７１２０６ -503	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、西8m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,067	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.3]	29,305	100 [ 100.0]	29,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,300
b	(　 ) 29,612	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.6]	28,310	100 [ 94.1]	30,085		30,100
c	(　 ) 24,457	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	30,194	100 [ 100.0]	30,194		30,200
d	(　 ) 27,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,225	100 [ 92.1]	29,560		29,600
e	(　 ) 26,796	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.8]	29,833	100 [ 104.0]	28,686		28,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

釧路 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,592,295	1,224,642	4,367,653	4,043,760	323,893	（　0.9488） 307,310	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,271,633 円　　　　（　 23,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	132.30	Ｓ3	396.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	14.5 m x 18.7 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２～３階事務所は部分貸しを最有効使用の観点より想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.30	80.0	105.84	1,550	164,052	2.0	328,104
							0.0	0
2～ 3	事務所	132.30	85.0	112.46	1,448	162,842	2.0	325,684
							0.0	0
～

～

～

計		396.90	83.3	330.76		489,736		979,472
								0

⑨年額支払賃料	489,736 円　×　12ヶ月　＝　 5,876,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,876,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 293,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,582,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	979,472 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,305 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,592,295 円　　　　（　 20,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,448 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,300 円	58,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	293,842 円	5,876,832　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 592,600 円	58,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,100 円	58,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,100 円	58,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,224,642 円　（　　　　　　 4,519 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,100,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 396.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,043,760 円（　　　　　 14,922 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,592,295 円
②総費用	1,224,642 円
③純収益　①－②	4,367,653 円
④建物等に帰属する純収益	4,043,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	323,893 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	307,310 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,134 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,271,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市新栄町１３番９	4600000240497-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
釧路 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-12

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

8,130,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市新栄町１３番９｢新栄町１３－１３｣				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗Ｗ1	低層の店舗兼住宅、営業所等が見られる商業地域	北東36m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 80 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

総合病院に近接する優位性よ
り、背後に住宅転用事案も見
られる商業地域

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

釧路駅

2.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

鉄北地区においても商業投資は低調であるものの、近傍の住宅地価との接近も続いており、下値は限定的である
。当面横ばいの動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鉄北地区（ＪＲ釧路駅以北、新釧路川以東）に位置する商業地又は業務併用住宅地と把握する。需要の中
心は地元事業者が主流であり、広域的な商圏人口を取り込む余地が乏しいため、全国全道展開企業の進出可能性は低い
。中核的商業施設を欠く反面、公共公益施設に近接する優位性から、底堅い需要が見込まれ、背後住宅地の水準とも拮
抗することから、概ね水準が維持されている。中心的価格帯は、標準規模の更地で８００万円前後と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本来収益検討も有用な商業地だが、家賃負担能力に限りがある状況や物価高の影響から、収益試算の前提となる採用数
値の不安定さは否めず、保守的な査定内容とならざるを得ない。自用物件を前提とした取引との比較検討も有用であり
、実証的な事例資料から査定され、収益性も内包する比準価格を標準とし、相対的信頼性に欠ける収益価格は参考に留
め、本件鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

釧路市内西方で市外事業者による新規投資が
展開する。商業効用の分散化や事業者の高齢
化により既成商業地の需要低下も確認される
。

未稼働物件も見られるが、旧公共施設跡地の
住宅転用が進行する等、地域再熟成が緩やか
に進行する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１６５１２０６ -1	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、南東17m、南西8m、三方路		近商 (100,300)
b	１２６１６７１２０６ -58501	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、北15m、東8m、三方路		２中専 (70,200)
c	１２６１６５１２０６ -50005	釧路市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２６１６７１２０６ -501	釧路市		更地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	１２６１６７１２０６ -503	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、西8m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	34,327	100 [ 107.5]	31,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,900
b	(　 ) 22,067	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.3]	29,305	100 [ 98.5]	29,751		29,800
c	(　 ) 33,899	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,899	100 [ 107.5]	31,534		31,500
d	(　 ) 27,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,225	100 [ 93.6]	29,087		29,100
e	(　 ) 26,796	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.8]	29,833	100 [ 108.4]	27,521		27,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

釧路 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,442,366	1,515,281	4,927,085	4,600,560	326,525	（　0.9488） 309,807	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,322,592 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.76	Ｓ3	422.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	14.5 m x 18.7 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所とも部分貸しを想定。平面式駐車場を確保したため、容積率は低い。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

この種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.76	82.0	115.42	1,870	215,835	3.0	647,505
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.76	87.0	122.46	1,496	183,200	2.0	366,400
							0.0	0
3～ 3	事務所	140.76	87.0	122.46	1,421	174,016	2.0	348,032
							0.0	0
～

～

計		422.28	85.3	360.34		573,051		1,361,937
								0

⑨年額支払賃料	573,051 円　×　12ヶ月　＝　 6,876,612 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金より担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,876,612 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 446,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,429,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,361,937 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,442,366 円　　　　（　 23,773 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,496 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	264,400 円	66,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	343,831 円	6,876,612　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,600 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 674,200 円	66,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,150 円	66,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,100 円	66,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,515,281 円　（　　　　　　 5,591 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,100,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 422.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,600,560 円（　　　　　 16,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,442,366 円
②総費用	1,515,281 円
③純収益　①－②	4,927,085 円
④建物等に帰属する純収益	4,600,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	326,525 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	309,807 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,322,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市新栄町１３番９	4600000240497-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考