鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
釧路 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-7

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市春採７丁目２６０番１３｢春採７－１５－１７｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西18m市道、背面道	水道、ガス、下水	釧路 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

春採地区の大型ショッピング
施設に近接している近隣商業
地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

釧路駅南東方

3.8km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市内各所の大型ショッピングゾーンに顧客流出も認められるが、近隣に橋南地区の核となるショッピングゾーン
が立地している実情もあり、今後も現状を維持して推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は橋南地区の商業地及び幹線道路沿線の商業系用途を含む地域と判定される。需要者の中心は標準地の規模
では地元事業者が大部分で、纏まりを持った土地等には、道内の大手商業者も進出している。近隣には春採ショッピン
グセンター等、纏まった商業施設も立地しており、比較的安定した需要が見込まれる地域となっている。土地総額は規
模により雑多であり特定は難しいが坪あたり１０万円付近と推測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣には集客力の高い商業施設もあり、取引自体は少ないが、過去にも比準価格程度の取引が見られた地域である。比
準価格に採用した取引事例は類似地域内の資料を適切に比較したものであり、市場性を反映した価格である。一方で、
収益価格は低層利用の併用店舗地等を想定しているためやや低水準に得られたものと判断する。よって、市場性を反映
している比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商
業投資が中心部より釧路町を含めた幹線道路
沿線地域に向いている傾向が見られる。

近隣には、橋南地区の核となるショッピング
ゾーンも立地しており、狭い商店街ではある
が、地価は安定傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１４３１２０６ -50504	釧路市		更地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		近商 (60,200)
b	１２６１４３１２０６ -501	釧路市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m市道、南東10m、角地		準住居 (70,200)
c	１２６１４３１２０６ -50501	釧路市		建付地	（　）	長方形	北18m道道、南8m、二方路		近商 (90,200)
d	１２６１６５１２０６ -104	釧路市		建付地	（　）	不整形	北東18m道道、北西14m、角地		１住居 (70,200)
e	１２６１４３１２０６ -50502	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m道道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	27,651	100 [ 92.2]	29,990	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	30,600
b	(　 ) 22,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 112.9]	22,049	100 [ 75.0]	29,399		30,000
c	(　 ) 21,728	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	23,669	100 [ 75.0]	31,559		32,200
d	(　 ) 10,733	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 58.8]	21,475	100 [ 75.0]	28,633		29,200
e	(　 ) 11,638	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	20,418	100 [ 70.0]	29,169		29,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -41.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,600 円／㎡]

釧路 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,515,941	786,480	2,729,461	2,331,600	397,861	（　0.9488） 377,491	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,703,898 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.50	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	12.7 m x 25.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロアー貸し、２階は共同住宅２戸を最有効使用の観点より想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	100.0	110.00	1,500	165,000	2.0	330,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,330	146,300	1.0	146,300
							0.0	0
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		311,300		476,300
								0

⑨年額支払賃料	311,300 円　×　12ヶ月　＝　 3,735,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,735,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 224,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,511,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	476,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,477 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,515,941 円　　　　（　 10,654 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,331 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,500 円	33,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	186,780 円	3,735,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 341,700 円	33,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 786,480 円　（　　　　　　 2,383 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,500,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,331,600 円（　　　　　 7,065 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,515,941 円
②総費用	786,480 円
③純収益　①－②	2,729,461 円
④建物等に帰属する純収益	2,331,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	397,861 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	377,491 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,703,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市春採七丁目２６０番１３	4600000288798-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
釧路 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-7

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

10,000,000 円

１㎡当たりの価格

30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市春採７丁目２６０番１３｢春採７－１５－１７｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西18m市道、背面道	水道、ガス、下水	釧路 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

橋南地区を代表する商業リア
に隣接するが、金融機関の合
理化も見られる。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

釧路駅

3.8km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

橋南地区のみならず、広域的な集客力を有する商業施設に近接するが、市内商業効用も分散化し、地元事業者の
高齢化の影響も感じられる。横ばいか、弱含みに転じる動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

２階程度の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は橋南地区（釧路川以南、以東）の商業地のほか、業務併用住宅地も含むと把握する。需要の中心は地元事
業者が主流であるが、道内外の事業者の投資需要も認められうる。沿道型商業施設群に近接する優位性から、橋南地区
を代表する商業地としての位置づけに揺らぎはない反面、地元事業者の高齢化や商圏人口の減少も目立っており、割高
感が僅かに台頭している。取引の中心的価格帯は、標準規模の更地で１０００万円前後と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本来収益検討も有用な商業地だが、家賃負担能力に限りがある状況や物価高の影響から、収益試算の前提となる採用数
値の不安定さは否めず、保守的な査定内容とならざるを得ない。自用物件を前提とした取引との比較検討も有用であり
、実証的な事例資料から査定され、収益性も内包する比準価格を標準とし、相対的信頼性に欠ける収益価格は参考に留
め、本件鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

釧路市内西方で市外事業者による新規投資が
展開する。商業効用の分散化や事業者の高齢
化により既成商業地の需要低下も確認される
。

地域要因に変動はない。近隣商業施設の改修
工事が見られ、商業効用は引き続き維持され
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１４３１２０６ -50501	釧路市		建付地	（　）	長方形	北18m道道、南8m、二方路		近商 (90,200)
b	１２６１４３１２０６ -501	釧路市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m市道、南東10m、角地		準住居 (70,200)
c	１２６１４３１２０６ -50503	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西14.5m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２６１４３１２０６ -50008	釧路市		更地	（　）	台形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２６１４３１２０６ -50038	釧路市		建付地	（　）	不整形	南16m市道、西4m、北西4m、三方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,728	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	23,669	100 [ 86.3]	27,426	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	28,000
b	(　 ) 22,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 112.9]	22,049	100 [ 90.0]	24,499		25,000
c	(　 ) 25,211	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,211	100 [ 78.4]	32,157		32,800
d	(　 ) 27,218	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	25,509	100 [ 78.0]	32,704		33,400
e	(　 ) 26,996	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	25,089	100 [ 78.0]	32,165		32,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,400 円／㎡]

釧路 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,208,669	966,621	3,242,048	2,840,050	401,998	（　0.9475） 380,893	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,773,327 円　　　　（　 23,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	134.25	Ｓ2	255.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	12.7 m x 25.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し。１ＤＫタイプの共同住宅。平面式駐車場。容積率充足率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.46	100.0	134.46	1,551	208,547	3.0	625,641
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	121.50	100.0	121.50	1,349	163,904	1.0	163,904
							0.0	0
～

～

～

計		255.96	100.0	255.96		372,451		789,545
								0

⑨年額支払賃料	372,451 円　×　12ヶ月　＝　 4,469,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,469,412 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 268,165 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,201,247 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	789,545 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,422 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,208,669 円　　　　（　 12,754 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,349 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,000 円	39,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	223,471 円	4,469,412　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,900 円	39,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,250 円	39,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 966,621 円　（　　　　　　 2,929 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 255.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,840,050 円（　　　　　 8,606 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,208,669 円
②総費用	966,621 円
③純収益　①－②	3,242,048 円
④建物等に帰属する純収益	2,840,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	401,998 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	380,893 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,154 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,773,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市春採七丁目２６０番１３	4600000288798-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考