別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
釧路 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 5-5 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市共栄大通４丁目２番１
｢共栄大通４－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

2:1		 店舗

Ｗ1		 店舗、中層マンショ
ン等が混在する既成
商業地域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 釧路

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 各種店舗、事業所等の休廃業
が目立つ一方、新規投資も見
られる。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 釧路駅

1.9km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地元事業者の高齢化の影響に加え、地方銀行支店の合理化も相次いできた経緯から、商業効用の低下が懸念され
る。但し、背後住宅地価との拮抗から、横ばいか、若干弱含みに転じる動向を予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ釧路駅以北、新釧路川以東のいわゆる鉄北地区の商業地域又は業務併用住宅地域と把握する。中核的
な商業施設を欠き、広域的な商圏を形成する商業地とは言い難いが、周辺・背後住宅地価と拮抗する等、既に安価な水
準にあることから、本年も前年水準維持が確認される。但し、地元事業者の高齢化の影響から割高感が再台頭する可能
性は否定できない。取引の中心的価格帯は、標準規模の更地で１０００万円前後と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本来収益検討も有用な商業地だが、家賃負担能力に限りがある状況や物価高の影響から、収益試算の前提となる採用数
値の不安定さは否めず、保守的な査定内容とならざるを得ない。自用物件を前提とした取引との比較検討も有用であり
、実証的な事例資料から査定され、収益性も内包する比準価格を標準とし、相対的信頼性に欠ける収益価格は参考に留
め、代表標準地からの規準を踏まえ、本件鑑定評価額とした。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,200 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 32,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 釧路市内西方で市外事業者による新規投資が
展開する。商業効用の分散化や事業者の高齢
化により既成商業地の需要低下も確認される
。

近傍で店舗、医療機関の廃業が相次いでおり
、効用低下が懸念されるが、既に安価な水準
にあり、水準の切り下げは確認できない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１６
７１２０６
-501		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b １２６１６
５１２０６
-12		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東10.9m市
道、中間画地
近商

(90,300)
c １２６１６
７１２０６
-503		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
西8m、角地
商業

(90,400)
d １２６１６
５１２０６
-1		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m市道、
南東17m、
南西8m、
三方路
近商

(100,300)
e １２６１６
５１２０６
-50005		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,225  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,225 		 100
[  86.4]
31,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,500 
b (　           ) 
24,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 107.5]
23,697 		 100
[  71.8]
33,004 
33,000 
c (　           ) 
26,796  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.8]
29,833 		 100
[ 100.9]
29,567 
29,600 
d (　           ) 
37,760  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
34,327 		 100
[ 100.0]
34,327 
34,300 
e (　           ) 
33,899  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,899 		 100
[ 100.0]
33,899 
33,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.5
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,500 円／㎡]  



釧路 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,288,845 
1,730,041 
5,558,804 
5,098,360 
460,444 		 （　0.9488）
436,869 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      8,915,694 円　　　　（　     27,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釧路 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.10 Ｓ3 510.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   320 ㎡     23.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分を店舗として部分貸し。その他は３ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.10 
80.0 
136.08 
1,819 
247,530 		 3.0  742,590 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
170.10 
85.0 
144.59 
1,399 
202,281 		 1.0  202,281 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
170.10 
85.0 
144.59 
1,385 
200,257 		 1.0  200,257 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.30 
83.3 
425.26 

650,068 		 1,145,128 
0 
⑨年額支払賃料        650,068 円　×　12ヶ月　＝　       7,800,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     425.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,800,816 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       522,655 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,278,161 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,145,128 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,684 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,288,845 円　　　　（　        22,778 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,399 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
釧路 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,200 円  　　　　     78,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 390,041 円  　　　        7,800,816　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,100 円  　　　
 建物　　　　　　　　　      803,700 円  　　　　     78,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,200 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,730,041 円　（　　　　　　         5,406 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     510.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0796 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,098,360 円  
（　　　　　        15,932 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,288,845 円      
②総費用 1,730,041 円      
③純収益　①－② 5,558,804 円      
④建物等に帰属する純収益 5,098,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 460,444 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 436,869 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,365 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,915,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釧路 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市共栄大通四丁目２番１
 4600000205740-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
釧路 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 5-5 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市共栄大通４丁目２番１
｢共栄大通４－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

2:1		 店舗

Ｗ1		 店舗、中層マンショ
ン等が混在する既成
商業地域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 釧路

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 閉鎖店舗、金融機関の移転の
ほか、店舗進出も見られる既
存商店街		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 釧路駅北西方

1.9km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 背後住宅地の地価はやや強含みで、撤退した金融機関跡やコンビニ店舗跡に同業種の店舗等が進出する等の投資
も見られるが、閉鎖店舗も見られ繁華性は現状では低く、当面は現状維持で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路駅以北の路線商業地及び近隣商業地で、鉄北地区の幹線道路沿線地域との代替性が強い。需要者は地
元事業者が中心、全道や全国展開の事業者は少ない地域で、近時背後地を中心に共同住宅等の投資向け物件の建築も見
られた。既存の商店街であり店主高齢化の影響もあって閉鎖されている店舗も見られるが、バス路線でもあり相応の需
要は保たれている。価格帯は規模により雑多であり特定は難しいが坪あたり１０～１１万円付近と推測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 移転後の銀行跡地を地元金融機関が購入した他、閉店コンビ店舗跡に新規コンビニ店舗が出店する等の投資が見られる
が、取引の中心は自用目的のものが多く、収益性を考慮した取引は２次的なものとなっている。比準価格は類似性を有
する幹線道路沿線の取引事例により求めており市場性を反映している。本件では市場実態を反映した比準価格を採用し
、収益価格を参考程度に留め、規準価格との均衡に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,200 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 32,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商
業投資が中心部より釧路町を含めた郊外の幹
線道路沿線地域に向いている傾向が見られる
。

付近の金融機関の移転跡に地元金融機関の進
出、閉鎖コンビニ店舗跡にコンビニ店舗が進
出等の投資が見られ地価は横這い傾向である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１６
５１２０６
-1		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m市道、
南東17m、
南西8m、
三方路
近商

(100,300)
b １２６１６
７１２０６
-503		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
西8m、角地
商業

(90,400)
c １２６１６
５１２０６
-50005		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d １２６１６
７１２０６
-501		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,760  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
34,327 		 100
[ 100.0]
34,327 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,300 
b (　           ) 
26,796  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.8]
29,833 		 100
[  96.9]
30,787 
30,800 
c (　           ) 
33,899  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,899 		 100
[ 102.0]
33,234 
33,200 
d (　           ) 
27,225  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,225 		 100
[  86.4]
31,510 
31,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,500 円／㎡]  



釧路 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,164,352 
1,601,748 
5,562,604 
5,164,320 
398,284 		 （　0.9488）
377,892 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,712,082 円　　　　（　     24,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釧路 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   320 ㎡     23.4 m x   13.7 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロアー貸し、住宅は全４戸、平均専有面積約７２㎡、駐車場８台を最有効使用の観点より想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
85.0 
136.00 
1,700 
231,200 		 2.0  462,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
1,260 
181,440 		 1.0  181,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
88.3 
424.00 

594,080 		 825,280 
0 
⑨年額支払賃料        594,080 円　×　12ヶ月　＝　       7,128,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     424.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,128,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　       ％　＝　　       356,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,156,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           825,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,840 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,164,352 円　　　　（　        22,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,703 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
釧路 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 296,800 円  　　　　     74,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 375,648 円  　　　        7,512,960　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      756,800 円  　　　　     74,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,601,748 円　（　　　　　　         5,005 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,164,320 円  
（　　　　　        16,139 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,164,352 円      
②総費用 1,601,748 円      
③純収益　①－② 5,562,604 円      
④建物等に帰属する純収益 5,164,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 398,284 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 377,892 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,712,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釧路 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市共栄大通四丁目２番１
 4600000205740-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考