鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
釧路 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-2

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

7,460,000 円

１㎡当たりの価格

44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市栄町６丁目４番１				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (100,400)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ4	雑居ビルのほかに駐車場等が混在する商業地域	南36m国道、西側道	水道、ガス、下水	釧路 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

末広町の飲食店街に近接して
いる事務所向けの地域

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

釧路駅南東方

900m

法令

規制

商業
(100,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

事務所用地への需要も回復しておらず、歓楽街に近いが飲食店舗等の新規進出は少ない傾向で商業地に対する需
要は弱い。地域的には大きな動きはなく現状維持で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は釧路駅以南、釧路川以北の商業地域のうち北大通沿線を除く地域と把握した。需要者の中心は近隣には飲
食店等の建つ歓楽街があることから、地場の事務所や飲食店を経営する事業者及び事務所兼店舗を経営する商業者と思
われる。北大通り沿線では開発案件や店舗再開の案件の他、国道沿いの中心部寄りに新規ホテル等の案件も見られてお
り、今後の動向が注視される。中心価格帯は取引に事情があるケースが多く雑多な水準で、把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

投資目的の取引や自用目的の取引が混在し、当該地域は古くからの既成商業地で、老朽化したテナントも多く見られ、
新規のテナントビルは極めて少なく、老朽店舗、事務所が解体され駐車場用地となる取引が多い傾向が認められる。本
件においは、適切な過程により求められている比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め、規準価格との均衡を考
慮した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 99.8]

100
[124.7]

[105.0]
100

44,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

釧路管内での商業投資が中心部より釧路町を
含む幹線道路沿線地域に向いている傾向が見
られる。

中心商業地での再開発等の結果、少しずつ街
並みの変化が見られ出しているが地価は弱含
みの傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１６５１２０６ -2	釧路市		更地	（　）	不整形	北西14.5m市道、北東10m、角地		商業 (100,400)
b	１２６１６５１２０６ -50001	釧路市		更地	（　）	不整形	南東25m国道、北西14.5m、北東4m、三方路		近商 (100,400)
c	１２６１６７１２０６ -50508	釧路市		更地	（　）	ほぼ台形	北西30m道道、北東11m、南東11m、三方路		商業 (100,400)
d	１２６１６５１２０６ -11	釧路市		更地	（　）	不整形	南西11m市道、中間画地		商業 (100,600)
e	１２６１６５１２０６ -50002	釧路市		建付地	（　）	長方形	南東10.9m市道、北東6m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	30,579	100 [ 71.3]	42,888	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	45,000
b	(　 ) 28,071	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.0]	30,847	100 [ 77.2]	39,957		42,000
c	(　 ) 30,553	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	35,693	100 [ 85.0]	41,992		44,100
d	(　 ) 42,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,381	100 [ 97.7]	43,379		45,500
e	(　 ) 32,032	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.9]	28,372	100 [ 65.1]	43,582		45,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,400 円／㎡]

釧路 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,800,623	1,344,039	4,456,584	4,182,960	273,624	（　0.9488） 259,614	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,298,245 円　　　　（　 31,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	121.50	Ｓ3	364.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	168 ㎡	13.6 m x 12.8 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸し、２～３区画の小規模事務所を最有効使用の観点より想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	121.50	80.0	97.20	1,880	182,736	3.0	548,208
							0.0	0
2～ 2	事務所	121.50	85.0	103.28	1,600	165,248	2.0	330,496
							0.0	0
3～ 3	事務所	121.50	85.0	103.28	1,600	165,248	2.0	330,496
							0.0	0
～

～

計		364.50	83.3	303.76		513,232		1,209,200
								0

⑨年額支払賃料	513,232 円　×　12ヶ月　＝　 6,158,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 303.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,158,784 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 369,527 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,789,257 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,209,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,800,623 円　　　　（　 34,528 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,603 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,400 円	60,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	307,939 円	6,158,784　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,500 円	査定による
	建物　　　　　　　　　 613,000 円	60,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,100 円	60,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,100 円	60,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,344,039 円　（　　　　　　 8,000 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 364.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,182,960 円（　　　　　 24,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,800,623 円
②総費用	1,344,039 円
③純収益　①－②	4,456,584 円
④建物等に帰属する純収益	4,182,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	273,624 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	259,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,545 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,298,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市栄町六丁目４番１	4600000212223-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
釧路 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-2

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

7,440,000 円

１㎡当たりの価格

44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市栄町６丁目４番１				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ4	雑居ビルのほかに駐車場等が混在する商業地域	南36m国道、西側道	水道、ガス、下水	釧路 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近傍で新規投資が予定される
一方で、物価高等から飲食店
舗の収益低下も続く。

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

釧路駅

900m

法令

規制

商業
(100,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店舗が多い場所柄で、物価高や生活様式の変容等から消費動向は不透明である。地元事業者の高齢化の影響
も感じられることから、当面弱含み継続の動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は橋北地区のほか、市内既成商業地の圏域と把握する。典型的な需要者は、市内事業者のほか、周辺町村か
らの投資も想定しうる場所柄である。同一路線上で新規投資が進行する。地元消費と観光消費の双方が見込まれ、飲食
店舗が集積する背後繁華街とは市場動向を異にする。夏季冷涼な気候に着目した宿泊施設の投資可能性が保たれるが、
駐車場投資も多く、供給過剰も懸念される。中心となる価格帯は、標準規模の更地で７５０万円前後と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本来収益検討も有用な商業地だが、家賃負担能力に限りがある状況や物価高の影響から、収益試算の前提となる採用数
値の不安定さは否めず、保守的な査定内容とならざるを得ない。自用物件を前提とした取引との比較検討も有用であり
、実証的な事例資料から査定され、収益性も内包する比準価格を標準とし、相対的信頼性に欠ける収益価格は参考に留
め、代表標準地からの規準を踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 99.8]

100
[126.2]

[105.0]
100

44,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

釧路市内西方で市外事業者による新規投資が
展開する。商業効用の分散化により既成商業
地での効用低下も懸念される。

近傍繁華街の繁華性低下は継続する一方、同
一路線上ではホテル投資が進行し、投資可能
性が維持されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１６５１２０６ -2	釧路市		更地	（　）	不整形	北西14.5m市道、北東10m、角地		商業 (100,400)
b	１２６１６５１２０６ -11	釧路市		更地	（　）	不整形	南西11m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２６１６５１２０６ -50001	釧路市		更地	（　）	不整形	南東25m国道、北西14.5m、北東4m、三方路		近商 (100,400)
d	１２６１６７１２０６ -50508	釧路市		更地	（　）	ほぼ台形	北西30m道道、北東11m、南東11m、三方路		商業 (100,400)
e	１２６１６７１２０６ -50509	釧路市		建付地	（　）	不整形	北東33m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	30,579	100 [ 71.3]	42,888	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	45,000
b	(　 ) 42,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,381	100 [ 99.3]	42,680		44,800
c	(　 ) 28,071	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.0]	30,847	100 [ 76.1]	40,535		42,600
d	(　 ) 30,553	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	35,693	100 [ 84.2]	42,391		44,500
e	(　 ) 53,864	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,864	100 [ 127.5]	42,246		44,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,300 円／㎡]

釧路 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,222,729	1,235,588	3,987,141	3,723,600	263,541	（　0.9488） 250,048	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,103,020 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	114.75	Ｓ3	344.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	168 ㎡	13.6 m x 12.9 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３事務所部分はフロア貸し。自走式駐車場を４台分確保。周辺の容積率充足率は低い。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	114.75	80.0	91.80	1,896	174,053	3.0	522,159
							0.0	0
2～ 2	事務所	114.75	85.0	97.54	1,517	147,968	2.0	295,936
							0.0	0
3～ 3	事務所	114.75	85.0	97.54	1,487	145,042	2.0	290,084
							0.0	0
～

～

計		344.25	83.3	286.88		467,063		1,108,179
								0

⑨年額支払賃料	467,063 円　×　12ヶ月　＝　 5,604,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 286.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,604,756 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 392,333 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,212,423 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,108,179 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,306 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,222,729 円　　　　（　 31,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,517 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,000 円	53,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	280,238 円	5,604,756　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,900 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 545,700 円	53,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,250 円	53,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,500 円	53,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,235,588 円　（　　　　　　 7,355 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,500,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 344.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,723,600 円（　　　　　 22,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,222,729 円
②総費用	1,235,588 円
③純収益　①－②	3,987,141 円
④建物等に帰属する純収益	3,723,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	263,541 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	250,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,488 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,103,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市栄町六丁目４番１	4600000212223-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考