別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
釧路 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 3-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL. 
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 4,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 釧路市星が浦北５丁目２番２外
 ②地積(㎡) 13,066  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 原野 周辺の宅地化が進んでいるが空き地も多い地域 北11m市道、三方路 水道、ガス、下水 新大楽毛

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  200 ｍ、西  120 ｍ、南  300 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 一般住宅向けの宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  100.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　     10,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 市西方郊外の未利用地が多く
見られる地域。		 道

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 新大楽毛駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 人口減少、世帯減、区画整理事業による宅地供給過剰の圧力は解消したが、高台や利便性に優る市街地で宅地分
譲は見られるものの、選好性の劣る郊外での宅地分譲圧力は弱く、今後もこの傾向は継続するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 道路との関係位置　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      4,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      4,090 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路市のほか、隣接の釧路町を含み広域的に形成され、主に郊外型住宅地域の所在する地区一帯と判断さ
れる。需要者は戸建住宅分譲をおこなう地場の開発事業者が主体と考えられる。釧路市は人口減少が継続しており利便
性の見劣る郊外の宅地需要は低調が継続し、纏まりを持った土地には福祉関連施設が建設される等の需要が認められる
状況となっている。長期的な人口減少傾向が継続している実情より弱含みの傾向で推移するものと判断する。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 市内郊外部での開発機運が低調であるため開発素地の取引は少なく、類似性を有する纏まった土地の事例を主に採用し
て求めた比準価格は大規模地の市場性を反映した価格である。一方、住宅地への転換を想定して求めた価格は開発事業
者の採算性を考慮して求めた価格で理論的な価格と言える。本件では、宅地見込地及び類似する大規模地の実際の取引
に基づき求められている比準価格を採用し、控除法による価格を参考に留め鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性の高い
地域を主に、高台や街路網や日照が良好な地域以外
は住宅地への需要が低迷傾向である。

地域要因に大きな変動はなく、郊外部、利便性の劣
る地域への宅地需要は弱い。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 釧路 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１４
３１２０６
-50302		 釧路市 雑種地   長方形 北西11m市道、
北東4m、角地

工業

(60,200)
b １２６１４
３１２０６
-50304		 釧路市 雑種地   ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地

準工
特別用途地区
(60,200)
c １２６１４
３１２０６
-50303		 釧路市 雑種地   ほぼ長方形 南西16m市道、
北西14m、
角地

準工
特別用途地区
(70,200)
d １２６１４
３１２０６
-50301		 釧路市 雑種地   長方形 北10m市道、
西8m、角地

２中専

(70,200)
e １２６１４
３１２０６
-50305		 釧路市 雑種地   不整形 北9m市道、
南10.9m、
二方路

１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,077 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,077 		 100
[ 182.0]
4,987 		 画地　　   +3.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[103.0]
　　　　100
5,140 
b (　　            )
6,485 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
6,485 		 100
[ 144.0]
4,503 
4,640 
c (　　            )
5,472 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 105.0]
5,211 		 100
[ 110.0]
4,737 
4,880 
d (　　            )
3,400 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 105.0]
3,238 		 100
[  81.0]
3,998 
4,120 
e (　　            )
6,702 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 102.0]
6,571 		 100
[ 156.0]
4,212 
4,340 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +30.0 環境　　　　 +40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       4,600 円／㎡]
釧路 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：  6.0 月 p：  0.3 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
14,200  （　   75.5 ％）
10,721 		 5,320    96  1,000  4,305 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  0.3 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9488　　　　      4,085		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      4,085		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 4,090 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２６１６
７１２０６
-40

     14,563 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.5]		 100
[ 99.8]

     14,236 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     14,200 
b １２６１６
７１２０６
-35

     17,857 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.5]		 100
[116.4]

     14,271 

     14,300 
c １２６１６
７１２０６
-53

     10,652 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 78.4]

     13,587 

     13,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +5.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   +2.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +20.0
画地　　　   +7.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -3.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -20.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 14,200 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
釧路

-3
16,500 		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[105.0]
14,286 		 [100.0]
100
14,300 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  +5.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 14,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　  13,066 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南      0 ｍ、北    105 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　100 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     39　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    253 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   1.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　南側既存住宅地境界に簡易な土留
　め・フェンス等を設置する。
　
　
＊道路工事の概要
　開発区域内道路は幅員８ｍアスフ
　ァルト舗装、両側歩道付き
　
　
＊排水工事の概要
　雨水、汚水の分流方式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　芝貼り、フェンス囲い
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　都市ガス敷設、公共上下水道敷設
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 釧路 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市星が浦北五丁目２番２
 4600000306104-0000
2 　釧路市星が浦北五丁目２番３
 4600000306105-0000
3 　釧路市星が浦北五丁目２番４
 4600000306106-0000
4 　釧路市星が浦北五丁目２番５
 4600000306107-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
釧路 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 3-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL. 
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 4,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 釧路市星が浦北５丁目２番２外
 ②地積(㎡) 13,066  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 原野 周辺の宅地化が進んでいるが空き地も多い地域 北11m市道、三方路 水道、ガス、下水 新大楽毛

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  200 ｍ、西  120 ｍ、南  300 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 一般住宅向けの宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  100.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　     10,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 市街地の外延部に未利用地が
見られる地域		 道

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 新大楽毛駅北西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 郊外部における開発素地の需要は堅調ではないものの周辺住宅地の地価動向は強含みが継続しており、宅地見込
地に係る動向は安定した推移を示している。
(3)最有効使用の判定 宅地造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 道路との関係位置　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      4,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      4,350 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路市全域を含み広域的に形成される。主たる需要者は一般住宅の分譲を業とする宅地開発業者等が想定
され地元企業のほか全国規模のハウスメーカー等が考えられる。開発素地の需要は堅調ではないものの周辺住宅地の地
価動向は強含みが継続しており、宅地見込地に係る動向は安定した推移を示している。地域人口の減少、高齢化の進行
による先行き不透明感が残存している中、宅地開発を想定した土地取得には相応のリスクがある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 対象標準地と同程度の取引事例の収集は困難であったが、規模が大きく比較妥当性のある取引事例の収集及び選択に努
め比準を行った。控除後価格算定に当たっては、投資採算の観点から適正な開発を想定した。当地域における完成宅地
の価格水準を把握したほか、標準的な造成工事費等を見積り試算した。比準価格を重視し、控除後価格を比較考量して
、上記のとおり鑑定評価額を決定した。なお、当市には規準すべき標準地は存在しない。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 道東自動車道の延伸、市街地外延部の道路整備等に
より交通体系が変貌し、一部では利便性及び収益性
に好影響が認められる。

地域要因の格別の変動はない。



個別的要因に格別の変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 釧路 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１４
３１２０６
-50301		 釧路市 雑種地   長方形 北10m市道、
西8m、角地

２中専

(70,200)
b １２６１６
５１２０６
-50301		 釧路市 雑種地   長方形 北西16m市道、
中間画地

工業

(60,200)
c １２６１４
３１２０６
-50302		 釧路市 雑種地   長方形 北西11m市道、
北東4m、角地

工業

(60,200)
d １２６１４
３１２０６
-50303		 釧路市 雑種地   ほぼ長方形 南西16m市道、
北西14m、
角地

準工
特別用途地区
(70,200)
e １２６１４
３１２０６
-50304		 釧路市 雑種地   ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地

準工
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
3,400 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 105.0]
3,238 		 100
[  73.8]
4,388 		 画地　　   +3.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[103.0]
　　　　100
4,520 
b (　　            )
8,632 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
8,632 		 100
[ 169.0]
5,108 
5,260 
c (　　            )
9,077 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,077 		 100
[ 169.0]
5,371 
5,530 
d (　　            )
5,472 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 105.0]
5,211 		 100
[ 100.0]
5,211 
5,370 
e (　　            )
6,485 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
6,485 		 100
[ 150.0]
4,323 
4,450 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -18.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +30.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +30.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       4,600 円／㎡]
釧路 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：  6.0 月 p：  0.3 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
14,500  （　   75.5 ％）
10,948 		 5,420    98  1,095  4,335 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  0.3 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9488　　　　      4,113		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      4,113		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[105.8]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 4,350 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２６１６
７１２０６
-28

     16,556 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.6]		 100
[105.0]

     13,880 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     13,900 
b １２６１６
７１２０６
-35

     17,857 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.5]		 100
[105.0]

     15,820 

     15,800 
c １２６１６
７１２０６
-17

     12,103 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 76.5]

     14,383 

     14,400 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   +3.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　  +10.3 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +7.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -25.0
画地　　　  +10.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 14,500 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
釧路

-3
16,600 		 [100.6]
100		 100
[110.0]		 100
[105.0]
14,459 		 [100.0]
100
14,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  +5.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 14,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　  13,066 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南      0 ｍ、北    105 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　100 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     39　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    253 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   1.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　南側既存住宅地の境界に簡易土留
　（フェンス等）
　
　
＊道路工事の概要
　団地内８ｍアスファルト舗装（両
　側歩道）
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分離、分流式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　芝張フェンス囲
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　都市ガス、公共下水可
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 釧路 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市星が浦北五丁目２番２
 4600000306104-0000
2 　釧路市星が浦北五丁目２番３
 4600000306105-0000
3 　釧路市星が浦北五丁目２番４
 4600000306106-0000
4 　釧路市星が浦北五丁目２番５
 4600000306107-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考