令和8年1月13日　提出 釧路 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -22 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 3,880,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市愛国東３丁目３９番１０９６ ｢愛国東３－１３－１３｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 釧路 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近傍の愛国商店街の効用は引 き続き概ね維持されている。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 釧路駅 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境は維持されている反面、旧来の街路・画地条件の土地も多く敬遠する向きも根強い。強弱要因が併存し、 当面横ばいか、若干の弱含みに転じる可能性も否定できない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛国東地区を中心とした北部住宅地域で、旧来の画地が多く、画地条件が良好な文苑・芦野地区等との価 格牽連性は薄い。需要の中心は市内居住・勤務者が主流で、街路・画地条件面で難が認められるものの、地域商店街、 沿道型商業施設との近接優位性により、競争力は保たれている。愛国東地区でも環境・画地・街路条件や地上建物の優 劣により、成約水準にバラツキが見られるが、中心的な価格帯は、標準規模の更地で４００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅地域であり、住宅地としての相対的競争力の高さを反映して、愛国東地区及び周辺住宅地に限定して信 頼性の高い取引事例を豊富に収集し得た。収益性よりも居住の快適性に主眼が置かれる場所柄のため、収益的観点から 土地価格が決定されるとは言い難いため、収益還元法は非適用とした。比準価格を標準とし、市内他地区の水準も踏ま え、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　 +10.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [110.0] 100 [121.6] [102.5] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換、人口減、物価高が進行し、公 共施設や商業施設の合理化に伴い、市内住宅 地間の競争力分化が継続する。 地域要因に変動はない。画地・街路条件面の 劣位が感じられるも、近隣商店街に近接する 優位性が保たれている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％