別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
釧路 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -21 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.
鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市鳥取大通５丁目１２番２１外
｢鳥取大通５－１２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南西15m市道 水道、ガス、下水 新富士

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道３８号の南方背後に位置
する住宅地域		 街

路		 基準方位　北、１５
ｍ市道		 交通

施設		 新富士駅北西方

1.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか一部にアパートが見られ、概ね同様の状況で推移すると予測するが、車両交通量は少なくないた
め店舗等併用住宅が漸次増加する可能性がある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路駅など中心市街地からは新釧路川を隔てその西方に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者の中心
は当市居住の個人で小規模事業者も一部想定される。土地区画整理事業による宅地供給により下落の時期を経たが、位
置・環境等を踏まえた値頃感から相応の取引が見られる。土地は標準的な画地規模で５００万円程度、新築戸建住宅で
は３，０００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一部には低層の共同住宅も混在しているが共同住宅等の収益物件用地の新たな需要は少ない。試算の結果、収益価格は
比準価格から低位に開差をもって求められた。当地域では自用目的での取引が中心で居住快適性を重視する地域である
ほか、自家住宅に店舗併用での利用が散見されるにとどまり、収益価格が取引価格の決定にほとんど影響を及ぼしてい
ないことを勘案し、下記代表標準地からの検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     18,900 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[107.5]		 100
[ 96.8]		 [107.5]
100		 19,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市全体で年間３，０００人程度の人口減少
が続いているほか、世帯数も大きく減少して
いる。今後は更に物価及び金利動向による影
響が懸念される。

近くの工場跡地で複合商業施設が開業し、生
活利便性が向上している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１６
７１２０６
-50032		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２６１６
７１２０６
-10		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２６１６
７１２０６
-50030		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２６１６
７１２０６
-50031		 釧路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e １２６１６
７１２０６
-50049		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
南西11m、
角地
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,157  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.5]
17,820 		 100
[  96.0]
18,563 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.5]
　　　　 100
20,000 
b (　           ) 
23,838  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.5]
22,175 		 100
[  98.0]
22,628 
24,300 
c (　           ) 
18,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.5]
17,398 		 100
[ 100.0]
17,398 
18,700 
d (　           ) 
12,121  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 107.5]
14,094 		 100
[  78.9]
17,863 
19,200 
e (　           ) 
21,661  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.9]
19,186 		 100
[  98.0]
19,578 
21,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,600 円／㎡]  



釧路 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,213,292 
643,820 
2,569,472 
2,376,840 
192,632 		 （　0.9456）
182,153 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,717,408 円　　　　（　     14,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釧路 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 ＬＳ2 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   263 ㎡     16.7 m x   15.8 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小家族向け、２ＤＫ（５８㎡／戸、各階２戸、全４戸） ⑦有効率　  94.5 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
94.0 
117.50 
1,174 
137,945 		 1.0  137,945 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
125.00 
95.0 
118.75 
1,210 
143,688 		 1.0  143,688 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
94.5 
236.25 

281,633 		 281,633 
0 
⑨年額支払賃料        281,633 円　×　12ヶ月　＝　       3,379,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,379,596 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       168,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,210,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           281,633 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,676 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,213,292 円　　　　（　        12,218 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,211 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,210 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
釧路 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,400 円  　　　　     34,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 168,980 円  　　　        3,379,596　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      295,800 円  　　　　     34,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,840 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.08 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         643,820 円　（　　　　　　         2,448 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0702 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,376,840 円  
（　　　　　         9,037 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,213,292 円      
②総費用 643,820 円      
③純収益　①－② 2,569,472 円      
④建物等に帰属する純収益 2,376,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 192,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 182,153 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          693 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,717,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釧路 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市鳥取大通五丁目１２番２１
 4600000266655-0000
2 　釧路市鳥取大通五丁目１２番２２
 4600000266656-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
釧路 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -21 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.
鑑定評価額 5,130,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市鳥取大通５丁目１２番２１外
｢鳥取大通５－１２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南西15m市道 水道、ガス、下水 新富士

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鳥取南地区で沿道型商業施設
が相次いでオープンした。		 街

路		 基準方位北、１５ｍ
市道		 交通

施設		 新富士駅

1.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 企業遊休地の開発動向により地域再熟成の可能性が左右される側面は否めないが、当面水準の切り上げを含め、
安定した価格動向を予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳥取大通・南地区を中心とした新釧路川以西の住宅地域で、国道３８号以南のエリアとの価格牽連性が特
に高いと把握する。需要の中心は市内勤務者・居住者を中心とした住宅需要層である。工業地域に隣接する場所柄で、
鳥取地区の他地区と比較して敬遠する向きもあったが、近傍で市外企業による新規商業投資も進行し、地域再熟成が緩
やかに進行する。取引水準に開差も見られるが、中心となる価格帯は、標準規模の更地で５００万円前後と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等も見られるが、自用の戸建住宅が主流であり、住宅地としての相対的競争力の高さを反映して、鳥取大通地
区及び周辺に限定して信頼性の高い取引事例を豊富に収集し得た。他方、物価高や家賃負担能力の面で、収益検討で採
用した数値等は不安定さを抱え、典型的需要者は収益性から土地価格を決定する側面は薄い。収益的要素も内包する比
準価格を標準とし、収益価格を下限として参考に留め、代表標準地からの規準も踏まえ、鑑定評価額とした。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     18,900 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[107.5]		 100
[ 97.3]		 [107.5]
100		 19,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 基幹産業転換、人口減、物価高が進行し、公
共施設や商業施設の出退に伴い、市内住宅地
間の競争力分化が継続する。


近傍の製紙工場跡地で新規商業投資が見られ
、新釧路川以西の住宅地としての競争力に変
化が生じている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１６
７１２０６
-14		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２６１６
７１２０６
-50028		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
北東8m、角地
１住居

(70,200)
c １２６１６
７１２０６
-50030		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２６１６
７１２０６
-50036		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e １２６１６
７１２０６
-50050		 釧路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,467  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 107.5]
12,629 		 100
[  77.2]
16,359 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.5]
　　　　 100
17,600 
b (　           ) 
13,108  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.5]
15,985 		 100
[  96.5]
16,565 
17,800 
c (　           ) 
18,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.5]
17,398 		 100
[ 100.0]
17,398 
18,700 
d (　           ) 
14,113  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 107.5]
16,410 		 100
[  68.8]
23,852 
25,600 
e (　           ) 
12,427  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.5]
13,471 		 100
[  81.9]
16,448 
17,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,500 円／㎡]  



釧路 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,568,877 
726,247 
2,842,630 
2,646,540 
196,090 		 （　0.9724）
190,678 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,891,388 円　　　　（　     14,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釧路 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.36 Ｗ2 252.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   263 ㎡     16.7 m x   15.8 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫと１Ｒタイプが混在。平面式駐車場を確保。周辺における容積率充足率は低い。 ⑦有効率　  96.0 ％
の理由		 この種建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
126.36 
96.0 
121.31 
1,276 
154,792 		 1.0  154,792 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
126.36 
96.0 
121.31 
1,289 
156,369 		 1.0  156,369 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.72 
96.0 
242.62 

311,161 		 311,161 
0 
⑨年額支払賃料        311,161 円　×　12ヶ月　＝　       3,733,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     242.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,733,932 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       168,027 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,565,905 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           311,161 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,972 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,568,877 円　　　　（　        13,570 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,289 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
釧路 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,100 円  　　　　     37,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 186,697 円  　　　        3,733,932　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,800 円  　　　査定による。
 建物　　　　　　　　　      320,400 円  　　　　     37,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,550 円  　　　　     37,700,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,700 円  　　　　     37,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         726,247 円　（　　　　　　         2,761 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     252.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0702 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,646,540 円  
（　　　　　        10,063 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,568,877 円      
②総費用 726,247 円      
③純収益　①－② 2,842,630 円      
④建物等に帰属する純収益 2,646,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 196,090 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 190,678 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          725 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,891,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釧路 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市鳥取大通五丁目１２番２１
 4600000266655-0000
2 　釧路市鳥取大通五丁目１２番２２
 4600000266656-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考