令和8年1月13日　提出 釧路 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -20 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 2,400,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市春採２丁目７７番１４０ ｢春採２－１３－２５｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 釧路 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 画地・街路条件に難ある土地 が多い既成住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 釧路駅 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 釧路市街地でも街路・画地条件面で劣位が感じられる一方、市内住宅地としては相対的に安価な水準にあるため 、下値は限定されると予測する。弱含みか、横ばいの動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春採地区の一部（７・８丁目地区を除く）のほか、興津・桜ケ岡地区との価格牽連性も認められる。需要 者は地縁者等を主流とした住宅需要層と把握する。桜ケ岡・興津地区の画地・街路条件が良好なエリアと比較して劣位 が認められるが、比較的安価な水準にあることや近年の災害増加基調から高海抜地に位置するエリアへの見直しもあっ て、前々年水準は引き続き維持されている。中心的価格帯は、標準規模の更地で２４０万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅地域であり、住宅地としての需要が乏しいエリアのため、広域的な事例検討となったが、春採地区に限 定して信頼性の高い取引事例をある程度収集し得た。収益性よりも居住の快適性に主眼が置かれる場所柄のため、収益 的観点から土地価格が決定されるとは言い難いため、収益還元法は非適用とした。比準価格を標準とし、市内他地区の 水準も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換、人口減、物価高が進行し、公 共施設や商業施設の出退に伴い、市内住宅地 間の競争力分化が継続する。 地域要因に変動はない。生活利便性や街路条 件面で劣位するため、地縁者等に需要は限定 されがちである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％