令和8年1月13日　提出 釧路 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -15 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市富士見３丁目７４番２６ ｢富士見３－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 東7.2m市道 水道、ガス、下水 釧路 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 橋南の丘陵地域 街 路 基準方位　北、７． ２ｍ市道 交通 施設 釧路駅南東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主に戸建住宅が建ち並ぶほか共同住宅も見られる住宅地域である。古い住宅も見られ漸次建て替えもあると見込 まれるが、大きな変化は無く概ね同様の状況で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橋南で春採湖の北～西側に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者の中心は当市に居住する一次取得者 と見込まれる。圏内において大規模な宅地供給は無く供給過多にはないが、やや傾斜のある地域で街路条件もそれほど 芳しくなく住宅地域として人気を得るような要因は特段存しない。中心価格帯は土地のみでは２５０㎡程度で４５０万 円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部には共同住宅も混在しているものの共同住宅等の収益物件用地の需要は極めて少なく、戸建住宅も自用が支配的で 賃貸市場は未成熟であることから収益価格は試算できない。取引事例比較法の適用では、規範性の高い事例を中心に比 準価格を判定したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定 した。尚、規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市全体で年間３，０００人程度の人口減少 が続いているほか、世帯数も大きく減少して いる。今後は更に物価及び金利動向による影 響が懸念される。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％