令和8年1月13日　提出 釧路 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -12 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市武佐３丁目３９番２００ ｢武佐３－２５－２｣ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ山手の住宅地 域 北西9m市道 水道、ガス、下水 武佐 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東方郊外高台に位置する住宅 地域 街 路 基準方位北９ｍ市道 交通 施設 武佐駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 釧路市東部郊外の高台地区の既成住宅地、利便性はやや見劣るものの戸建住宅地として熟成しており、近年建替 も見られる地域である。当分は現状利用を維持したまま推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路市東部丘陵地に位置する住宅地域を主に、市内橋南地区の郊外住宅地一帯と判断した。中心となる需 要者層は市内在住の個人が大部分を占め、他市町村からの転入も見られる。新規建築、中古住宅付きの取引も見られ、 住宅地への需要は実需に応じており、地価は強目の取引も見られるが、横這傾向で推移している。中心となる価格帯は 土地は３５０～４００万円程度、中古住宅付きは１、５００万円前後、新築は３，０００万円付近となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自用目的の取引が殆どで、アパート等は殆ど見られず戸建住宅が大部分を占める地域であり、収益還元法 の適用は断念した。比準価格は類似性を有する武佐地区住宅地のものを採用のうえ比較検討して求めたもので、取引動 向を反映した価格と考えられる。よって、比準価格を採用し、規準価格との均衡に留意のうえ、地域の不動産需給動向 、地価の推移動向等を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.5] 100 [ 84.6] [102.5] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性 の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良 好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向 である。 地域要因の大きな変化はなく、高台南向きの 緩傾斜した地域で、強目の価格も見られる状 況。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％