令和8年1月13日　提出 釧路 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -11 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 4,260,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市緑ケ岡２丁目３５番４外 ｢緑ケ岡２－３５－４｣ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 西10m市道 水道、ガス、下水 東釧路 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   330 ｍ、南   150 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 学校施設等に近接する緑ケ岡 地区内の住宅地域 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 東釧路駅 680m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 相対的に安価で利便性が維持されている住宅地域であり、高台に位置することへの再評価もあって、今後も安定 した価格動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、緑ケ岡地区の一角（画地・街路条件面で難あるエリアを除く）のほか、貝塚・武佐地区の一部も含むと 考える。同一需給圏は、市内居住・勤務の個人で、学校・商業施設等に近接し、地縁的選好性よりも生活利便性に着目 した取引が主流である。市内北部又は西部の各住宅地と比較して安価で、減災面からも高海抜地に存する住宅地として 、安定した需要がここ数年確認される。中心となる価格帯は、標準規模の更地で４３０万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅地域であり、住宅地としての相対的競争力の高さを反映して、緑ケ岡・貝塚地区に限定して信頼性の高 い取引事例を豊富に収集し得た。収益性よりも居住の快適性に主眼が置かれる場所柄で、一定規模以上の画地を除き、 収益的観点から土地価格が決定されるとは言い難いため、収益還元法は非適用とした。比準価格を標準とし、代表標準 地からの規準を踏まえ、本件鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [105.0] 100 [108.3] [105.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換、人口減、物価高が進行し、公 共施設や商業施設の出退に伴い、市内住宅地 間の競争力分化が継続する。 公共施設等への近接優位性に加え、小規模な がら新規投資も見られる。市内住宅地として の相応の競争力を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％