別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
釧路 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.
鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市文苑４丁目１４番１８
｢文苑４－１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南東8m市道 水道、ガス、下水 釧路

5.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 鉄北地区においても幹線沿い
の店舗、営業所の低稼働化が
見られる。		 街

路		 基準方位北８ｍ市道 交通

施設		 釧路駅

5.1km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 市内住宅地としての相対的優位性は引き続き維持されているが、新築住宅用地需要に支えられてきた経緯から、
横ばいに転じる可能性も否定できない。横ばいか、若干強含みの動向を予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文苑地区を中心とした住宅地域であり、愛国西・芦野地区等との価格牽連性も認められる。生活利便性
が保たれた住宅地区であることから、地縁的選好性は薄く、幅広い年齢層から需要が見込まれる。人口減を睨んだ宅地
供給抑制に加え、画地条件面でも良好なため、安定した需要が確認される。他方、市内他地区では遊休地処分も見られ
、将来的に当地区への供給圧力も懸念される。中心となる価格帯は、標準規模の更地で６５０万円前後と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の戸建住宅地域であり、住宅地としての相対的競争力の高さを反映して、文苑地区及びその周辺に限定して信頼性
の高い取引事例を豊富に収集し得た。収益性よりも居住の快適性に主眼が置かれる場所柄のため、収益的観点から土地
価格が決定されるとは言い難いため、収益還元法は非適用とした。比準価格を標準とし、市内他地区の水準も踏まえ、
鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 基幹産業転換、人口減、物価高が進行し、公
共施設や商業施設の出退に伴い、市内住宅地
間の競争力分化が継続する。


北部商業圏に近接する等、住環境は概ね維持
され、引き続き幅広い年代からの需要が見込
まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１６
７１２０６
-15		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(60,200)
b １２６１６
７１２０６
-16		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
c １２６１６
７１２０６
-29		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
南西8m、角地
１低専
地区計画等
(60,80)
d １２６１６
７１２０６
-36		 釧路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
e １２６１４
３１２０６
-50018		 釧路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
北東8m、角地
１低専
地区計画等
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,904  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
23,499 		 100
[ 100.0]
23,499 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.5]
　　　　 100
25,300 
b (　           ) 
32,770  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.5]
30,484 		 100
[ 100.0]
30,484 
32,800 
c (　           ) 
27,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.2]
22,376 		 100
[ 100.0]
22,376 
24,100 
d (　           ) 
25,634  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
25,009 		 100
[ 105.0]
23,818 
25,600 
e (　           ) 
27,305  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 111.8]
27,137 		 100
[ 105.0]
25,845 
27,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣接地売
買
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,100 円／㎡]  



釧路 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 居住の快適性に主眼が置かれる戸建住宅地域であり、収益性の観点から土地価格が決定される場所柄ではないた
め。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 釧路 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市文苑四丁目１４番１８
 4600000294913-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
釧路 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.
鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市文苑４丁目１４番１８
｢文苑４－１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
地区計画等

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南東8m市道 水道、ガス、下水 釧路

5.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理事業により開発され
た地域であり、住宅地として
の品等は高い。		 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 釧路駅北方

5.1km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業による良好な住環境にあるため競争力の程度は比較的高く、高値の不動産取引が認められる。
地価動向は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市北部の土地区画整理事業により開発された地区及びその周辺に位置する市街地の圏域である。需要者
の中心は当市居住が大半を占める。閑静な地域を形成しており相対的な位置づけは高位である。付近には商業店舗も立
地しているため、日常の利便に寄与する施設は整っている。近時は取引件数の減少が懸念材料ではあるが地価の強含み
は継続している。土地にあっては総額６００万円から７００万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅地域であるため、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心で土地価格に見合った収益性が見込めな
いため収益還元法は適用できなかった。よって比準価格を重視し、昨今の経済情勢、市場性をも総合考慮し、広域的見
地からの価格均衡、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価の変動幅は小さく安定した動向にあるが
、取引件数の減少による影響が懸念される。



新興住宅地域の底堅い需要により地価は上昇
傾向を示している。



個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１６
７１２０６
-41		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １２６１６
７１２０６
-36		 釧路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
c １２６１４
３１２０６
-5		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １２６１６
５１２０６
-15		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e １２６１６
７１２０６
-29		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
南西8m、角地
１低専
地区計画等
(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
27,355 		 100
[ 109.0]
25,096 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.5]
　　　　 100
27,000 
b (　           ) 
25,634  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
25,009 		 100
[  96.0]
26,051 
28,000 
c (　           ) 
24,040  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.5]
26,060 		 100
[ 109.0]
23,908 
25,700 
d (　           ) 
24,107  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
23,519 		 100
[  83.0]
28,336 
30,500 
e (　           ) 
27,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.2]
22,376 		 100
[  96.0]
23,308 
25,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 +12.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,000 円／㎡]  



釧路 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅を主とする地域であり収益物件の立地に馴染まず、適切な賃貸事例も乏しく賃貸市場が未成熟であるた
め。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 釧路 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市文苑四丁目１４番１８
 4600000294913-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考