別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
釧路 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.
鑑定評価額 4,580,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 13,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市鳥取北９丁目１５番１３
｢鳥取北９－１５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 274  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南8m市道 水道、ガス、下水 新富士

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 郊外の住宅地域 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 新富士駅北西方

3.7km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定している。今後も現状の住環境を維持すると思料され、地価は若干
の強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路市西方郊外に形成される住宅地域の圏域である。需要者の中心は当市居住者が大半を占める。新規分
譲地域の影響による下落圧力は一段落し安定した動向を示している。相対的に人気がある地域と比較すると利便性や品
等は劣るものの、近時は相応の取引事例が存在する。安定した動向を踏襲するものと予測する。土地にあっては総額４
００万円から５００万円程度の物件が需要の中心となっている。今後は取引件数の減少の影響が懸念される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一部アパート等も見られるものの、戸建住宅を主とする地域であるため収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が
中心で土地価格に見合った収益性が見込めない。よって比準価格を重視し、昨今の経済情勢、市場性をも総合考慮し、
代表標準地との均衡、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     18,900 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[107.5]		 100
[116.0]		 [110.0]
100		 16,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価の変動幅は小さく安定した動向にあるが
、取引件数の減少による影響が懸念される。



既成市街地の底堅い需要により地価は強含み
である。



個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１６
７１２０６
-28		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.5m市道、
南8m、角地
１低専

(60,80)
b １２６１６
７１２０６
-35		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １２６１６
５１２０６
-5		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２６１６
７１２０６
-17		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e １２６１６
７１２０６
-53		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.6]
14,574 		 100
[ 100.0]
14,574 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
16,000 
b (　           ) 
17,857  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.5]
16,611 		 100
[ 100.0]
16,611 
18,300 
c (　           ) 
19,475  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.5]
18,116 		 100
[ 106.1]
17,074 
18,800 
d (　           ) 
12,103  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
11,003 		 100
[  71.4]
15,410 
17,000 
e (　           ) 
10,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,652 		 100
[  69.6]
15,305 
16,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,700 円／㎡]  



釧路 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅を主とする一般住宅地域であり収益物件の立地に馴染まず、収益性の観点から土地価格が決定される地
域ではないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 釧路 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市鳥取北九丁目１５番１３
 4600000269508-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
釧路 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.
鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 13,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市鳥取北９丁目１５番１３
｢鳥取北９－１５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 274  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南8m市道 水道、ガス、下水 新富士

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       275 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 釧路西ＩＣに近接する既成住
宅地域		 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 新富士駅

3.7km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 新釧路川以西で利便性が確保された既成住宅地として安定した需要が見込まれる。鳥取地区南部における新規大
型投資の影響により、相対的競争力に変化が生じつつあり、横ばいか、強含みの動向を予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳥取地区西部を中心とした市内西部の住宅地域と把握され、鶴野東地区や星が浦大通地区等との価格牽連
性も認められる。需要者は市内に勤務・居住する住宅需要層で、近年は生活利便性に着目した取引も多い。釧路西ＩＣ
の利便性向上に伴い、安定した需要が確認されてきたが、新規商業投資が見られる鳥取地区南部等、代替競争関係に立
つエリアも拡大し、競争力に変化が感じられる。中心となる価格帯は、標準規模の更地で４６０万円前後と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の戸建住宅地域であり、住宅地としての需要の底堅さを裏付ける信頼性の高い取引事例を本年も十分収集し得た。
行政的条件面も含め、収益性よりも居住の快適性に主眼が置かれる場所柄であり、収益的観点から土地価格が決定され
るとは言い難いため、収益還元法は非適用とした。相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地からの規準
も踏まえ、本件鑑定評価額とした。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     18,900 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[107.5]		 100
[117.9]		 [110.0]
100		 16,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 基幹産業転換、人口減、物価高が進行し、公
共施設や商業施設の出退に伴い、市内住宅地
間の競争力分化が継続する。


釧路西ＩＣに近接する優位性が認められる。
近傍では店舗の出退が見られる。代替競争関
係に立つ市内西部の住宅地も少なくない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１６
７１２０６
-21		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２６１６
７１２０６
-28		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.5m市道、
南8m、角地
１低専

(60,80)
c １２６１６
７１２０６
-35		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １２６１６
７１２０６
-40		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西14m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e １２６１６
７１２０６
-50032		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,243  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
19,749 		 100
[ 115.5]
17,099 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
18,800 
b (　           ) 
16,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
15,010 		 100
[ 100.0]
15,010 
16,500 
c (　           ) 
17,857  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.5]
16,611 		 100
[ 100.0]
16,611 
18,300 
d (　           ) 
14,563  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
14,208 		 100
[ 103.3]
13,754 
15,100 
e (　           ) 
19,157  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.5]
17,820 		 100
[ 121.4]
14,679 
16,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,600 円／㎡]  



釧路 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 居住の快適性に主眼が置かれる戸建住宅地域であり、収益性の観点から土地価格が決定される場所柄ではないた
め。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 釧路 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市鳥取北九丁目１５番１３
 4600000269508-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考