令和8年1月13日　提出 釧路 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 2,040,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市米町２丁目９３番１１ ｢米町２－１－２２｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 釧路 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 寺院のほか、近傍に店舗、事 業所も見られる既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 釧路駅 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に存することから、減災面での再評価の動きも感じられるが、定住人口の高齢化の影響は継続しており、当 面横ばいか、緩やかな下落に転じる可能性があると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橋南地区の高台に位置する住宅地域で、米町地区のほか、浦見・弥生地区等との牽連性が特に高いと考え られる。典型的な需要者は、橋南地区に地縁性を有する市内居住・勤務者が主流で、地縁的な選好性の度合いが高い。 学区的劣位の反面、減災面から高台住宅地を再評価する動きも継続し、公有地の売却状況から一定の需要が確認される 一方、売り物も依然多く、需給良化に至っていない。中心となる価格帯は、標準規模の更地で２００万円と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅地域であり、住宅地としての相対的競争力の高さを反映して、米町地区及びその周辺に限定して信頼性 の高い取引事例をある程度確保し得た。収益物件としての需要は乏しく、収益的観点から土地価格が決定されるとは言 い難いことから、収益還元法は非適用とした。比準価格を標準とし、市内他地区の住宅地の水準も踏まえ、本件鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [105.0] 100 [144.9] [107.5] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換、人口減、物価高が進行し、公 共施設や商業施設の出退に伴い、市内住宅地 間の競争力分化が継続する。 地域要因に特段の変化はない。市内他地区の 高台住宅地への見直しが見られる中、周辺で は売り物が多く見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％