令和8年1月16日　提出 室蘭 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 9-2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 46,300,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市中島本町１丁目３番１内 ｢中島本町１－１１－１６｣ ②地積 　(㎡) 2,316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 工場 中小工場、事務所が 混在する国道背後の 工業地域 南西10m市道、南東側道 水道、下水 東室蘭 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型商業施設に隣接する利便 性の高い工業地域 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 東室蘭駅西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新たな工場の進出等が少ない工業地域であるが、人気の高い商業施設に隣接する地域性と売り物件の稀少性等も 相まって、今後も多様な需要に下支えされた地価の上昇傾向が続くことが予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市の工業地域と業務系の土地利用がみられる混在地域も広く含んだ圏域であり、需要者は市内の大工 場の関連企業や地元の各種事業者が中心であるが、近隣地域においては事務所や共同住宅等の建築を目的とした需要も 考察される。土地利用目的に応じて取引価格が多岐に渡るため、市場の中心価格帯を特定することは困難であるが、売 り物件が出た際には多様な需要が期待されることから、好調な市況を反映して地価水準も上昇基調で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場等を主とした工業地域であり、一部に共同住宅等は存するものの賃貸用の工場や倉庫等はみられ ず、賃貸市場が形成されていないため収益価格を求めることができなかった。比準価格については、実際に行われた複 数の取引事例を分析のうえ、市場性を適切に反映させるべく慎重に試算した実証的価格であり、周辺地域との価格バラ ンス等からも妥当な水準と判断されるため、本件では比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の一部で工業地需要の活性化がみられる が、こうした動向が波及していない地方都市 では、原材料価格の高騰等による需要の低迷 が続いている。 大型商業施設に隣接する工業地域であり、様 々な土地利用を目的とした活発な需要が期待 されることから、近年は強含みな価格動向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％