鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
室蘭 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-4

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　山口　貴路

TEL.

鑑定評価額

100,000,000 円

１㎡当たりの価格

33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市東町１丁目１８番２｢東町１－１８－２１｣				②地積　(㎡)	3,008 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	台形 1:1.2	店舗Ｓ1	低層店舗、営業所、共同住宅が建ち並ぶ商業地域	南22m道道、三方路	水道、ガス、下水	東室蘭 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ道道

交通

施設

東室蘭駅南西方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗集積度の向上が目覚ましい中島本町の商業地域との競争には厳しさがみられる側面もあるが、近隣周辺でも
各種の大型施設が存するため、今後も一定の繁華性を維持して安定的な地価動向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は室蘭市の商業地域及び商住混在地域、更に隣接する登別市の路線商業地域も含んだ広域的な圏域である。
主たる需要者は店舗のチェーン展開等を行う北海道内外の大手企業であり、一定の繁華性と周辺における顧客の通行量
が維持されている地域性から安定した需要が見込まれ、地価も横這い基調を堅持している。なお、商業地取引の少なさ
と画地条件等によって取引価格が大きく異なる個別性の強さにより、市場の中心価格帯を把握することはできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の低層店舗を主とする近隣地域ではテナントビルの新築等は現実的ではなく、また採算性の厳しさから需要者の大
半が自己利用を目的として市場参入しているため、収益価格は規範性が劣位する試算価格と判断せざるを得ない。比準
価格については、実際に行われた複数の取引事例から慎重に導き出した実証的な価格であり、市場参加者の視点との整
合性も高いため、本件では収益価格は参考にとどめて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外型の大型店舗等に購買力が流れている地
方都市では、既存の商業地域における需要が
低迷し、商業地取引が少ない情勢が続いてい
る。

周辺に複数の大型施設がみられる路線商業地
域であり、郊外型店舗等の立地に適した稀少
な地域性を反映して、商業地需要は安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１１２１２０５ -501	室蘭市		更地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２６１１２１２０５ -50502	室蘭市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東22m道道、北東11m、南西6m、三方路		準工 (70,200)
c	１２６１１２１２０５ -50564	室蘭市		建付地	（　）	不整形	北22m国道、南11m、二方路		準工 (60,200)
d	１２６１１２１２０５ -50047	室蘭市		貸家建付地	（　）	不整形	南西8m市道、南東8m、角地		商業 (90,400)
e	１２６１３０１２０５ -28	室蘭市		建付地	（　）	長方形	北東18m道道、北西6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,264	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,996	100 [ 105.8]	35,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.8] 　　　　 100	37,600
b	(　 ) 30,199	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	30,575	100 [ 98.8]	30,946		32,400
c	(　 ) 17,534	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 84.2]	29,332	100 [ 106.6]	27,516		28,800
d	(　 ) 26,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.6]	28,520	100 [ 93.3]	30,568		32,000
e	(　 ) 30,635	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 88.4]	38,506	100 [ 111.6]	34,504		36,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,400 円／㎡]

室蘭 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,820,927	5,643,911	18,177,016	14,667,200	3,509,816	（　0.9733） 3,416,104	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	69,716,408 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,399.68	Ｓ1	1,399.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	3,008 ㎡	51.0 m x 64.0 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の沿道型店舗で一棟貸しの賃貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,399.68	100.0	1,399.68	1,505	2,106,518	3.0	6,319,554
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,399.68	100.0	1,399.68		2,106,518		6,319,554
								0

⑨年額支払賃料	2,106,518 円　×　12ヶ月　＝　 25,278,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,399.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しで共益費なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,278,216 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,516,693 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,761,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,319,554 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,404 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,820,927 円　　　　（　 7,919 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,509 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	824,000 円	206,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,263,911 円	25,278,216　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 836,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,101,200 円	206,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	412,000 円	206,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,643,911 円　（　　　　　　 1,876 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	206,000,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 1,399.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,667,200 円（　　　　　 4,876 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,820,927 円
②総費用	5,643,911 円
③純収益　①－②	18,177,016 円
④建物等に帰属する純収益	14,667,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,509,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,416,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,136 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,716,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

室蘭 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	室蘭市東町一丁目１８番２	4302001154339-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
室蘭 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-4

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　前川　忠男

TEL.

鑑定評価額

100,000,000 円

１㎡当たりの価格

33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市東町１丁目１８番２｢東町１－１８－２１｣				②地積　(㎡)	3,008 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	台形 1:1.2	店舗Ｓ1	低層店舗、営業所、共同住宅が建ち並ぶ商業地域	南22m道道、三方路	水道、ガス、下水	東室蘭 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ道道

交通

施設

東室蘭駅南西方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣周辺で大型店舗の開業が見られるなど、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、室蘭市内における幹線道路沿いの商業地域である。需要者は主として地場の中小企業や道内に本社を置
く法人が大半である。地域経済の低迷及び大型ＳＣ等との競争で顧客が流出したが、近隣の大型施設の開業により地価
は横ばい傾向である。商業地の土地取引は少なく、その利用目的により画地規模が異なることから、需要の中心となる
価格帯を把握することは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は主に幹線及び準幹線道路沿いの取引事例より試算したもので、現実の取引市場を反映した妥当な価格と思料
する。収益価格は、商業用賃貸需要が弱く賃貸物件は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低目に求め
られた。よって比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めて、現下の室蘭市における不動産市況を勘案のうえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、建築資材の価格高騰等の影響を受
けて不動産市場は先行き不透明な状況にある
。

近隣周辺で大型店舗の開業が見られるなど、
地価は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１１２１２０５ -501	室蘭市		更地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２６１１２１２０５ -50542	室蘭市		更地	（　）	長方形	南西18m市道、北東6m、二方路		商業 (100,400)
c	１２６１１２１２０５ -50525	室蘭市		建付地	（　）	長方形	北東17.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２６１３０１２０５ -50073	室蘭市		建付地	（　）	不整形	南西10.5m市道、北西6m、南東6m、三方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,264	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,996	100 [ 105.8]	35,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.8] 　　　　 100	37,600
b	(　 ) 45,384	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	42,300	100 [ 105.8]	39,981		41,900
c	(　 ) 22,264	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	36,698	100 [ 114.7]	31,995		33,500
d	(　 ) 27,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.5]	31,566	100 [ 99.5]	31,725		33,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,400 円／㎡]

室蘭 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,346,096	5,347,917	17,998,179	14,382,400	3,615,779	（　0.9733） 3,519,238	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	71,821,184 円　　　　（　 23,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,399.68	Ｓ1	1,399.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	3,008 ㎡	51.0 m x 64.0 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,399.68	100.0	1,399.68	1,475	2,064,528	3.0	6,193,584
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,399.68	100.0	1,399.68		2,064,528		6,193,584
								0

⑨年額支払賃料	2,064,528 円　×　12ヶ月　＝　 24,774,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,399.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,774,336 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,486,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,287,876 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,193,584 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,220 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,346,096 円　　　　（　 7,761 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,479 円/㎡　月額支払賃料（　 1,475 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	606,000 円	202,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,238,717 円	24,774,336　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 836,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,060,400 円	202,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	404,000 円	202,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,347,917 円　（　　　　　　 1,778 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	202,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,399.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,382,400 円（　　　　　 4,781 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,346,096 円
②総費用	5,347,917 円
③純収益　①－②	17,998,179 円
④建物等に帰属する純収益	14,382,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,615,779 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,519,238 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,821,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

室蘭 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	室蘭市東町一丁目１８番２	4302001154339-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考