鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
室蘭 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-2

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　前川　忠男

TEL.

鑑定評価額

6,810,000 円

１㎡当たりの価格

20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市母恋北町１丁目２５番４外｢母恋北町１－３－１３｣				②地積　(㎡)	329 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	南西14.5m市道、南東側道	水道、ガス、下水	母恋 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１４．５ｍ市道　

交通

施設

母恋駅南東方

230m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

蘭西地区のうち小規模店舗等が建ち並ぶ母恋北町の商店街で、地域内に大きな変動要因はない。近年は蘭東地区
の大型店に顧客が流出、母恋北町の商業地は衰退し、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、室蘭市内の古い商店街や繁華性が劣る商業地域等である。特に、蘭西地区に存する母恋北町の商業地と
の代替競争関係が強い。需要者の中心は、地元商店等の経営者や地場中小企業等が大半である。近年は蘭東地区の大型
ＳＣ等へ顧客が流出、古い小規模店舗地は需要が弱い。母恋北町の商業地は衰退し、長期の地価下落傾向にある。商業
地の土地取引は少なく、取引価格は物件の規模・築年数等により様々であり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格・収益価格を得た。比準価格は、蘭西地区における取引事例を中心に求めたものである。収益価格は地元経営
者による商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は２階建の店舗兼共同住宅を想定したが、賃料、空室率、競争の状態等を考
慮すると新築商業物件に期待は出来ず参考に留めた。よって、市場性を反映した実証的価格である説得力の高い比準価
格を重視して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.8]

100
[156.7]

[103.0]
100

20,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、建築資材の価格高騰等の影響を受
けて不動産市場は先行き不透明な状況にある
。

蘭東地区の大型店との競合もあり需要は弱く
、地価は長期下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１１２１２０５ -50551	室蘭市		貸家建付地	（　）	長方形	南西9m市道、北東1.5m、二方路		商業 (90,400)
b	１２６１１２１２０５ -50563	室蘭市		建付地	（　）	長方形	北東14m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２６１３０１２０５ -6	室蘭市		底地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２６１１２１２０５ -50557	室蘭市		建付地	（　）	不整形	西19m市道、南西10m、準角地		近商 (91,279)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,165	100 [ 100.0]	[ 93.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	17,799	100 [ 88.2]	20,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	20,800
b	(　 ) 5,223	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 50.0]	100 [ 52.0]	19,606	100 [ 100.0]	19,606		20,200
c	(　 15,131) 18,914	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,819	100 [ 87.4]	21,532		22,200
d	(　 ) 12,002	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	13,631	100 [ 69.8]	19,529		20,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -48.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,700 円／㎡]

室蘭 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,958,658	1,196,916	4,761,742	4,510,080	251,662	（　0.9711） 244,389	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,987,531 円　　　　（　 15,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	204.00	ＬＳ2	408.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	329 ㎡	13.0 m x 25.3 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・ホール等、２階は平均約４３㎡、２ＤＫ・１ＬＤＫの居室が計４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	204.00	90.0	183.60	1,740	319,464	2.0	638,928
							0.0	0
2～ 2	住宅	204.00	85.0	173.40	1,200	208,080	1.0	208,080
							0.0	0
～

～

～

計		408.00	87.5	357.00		527,544		847,008
								0

⑨年額支払賃料	527,544 円　×　12ヶ月　＝　 6,330,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,330,528 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 379,832 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,950,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	847,008 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,958,658 円　　　　（　 18,111 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,201 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,400 円	57,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	189,916 円	6,330,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 587,500 円	57,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	115,200 円	57,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,600 円	57,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,196,916 円　（　　　　　　 3,638 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,600,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0783	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,510,080 円（　　　　　 13,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,958,658 円
②総費用	1,196,916 円
③純収益　①－②	4,761,742 円
④建物等に帰属する純収益	4,510,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	251,662 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	244,389 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,987,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

室蘭 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	室蘭市母恋北町１丁目２５番４	4302000135514-0000
2	室蘭市母恋北町１丁目２５番５	4302000135515-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
室蘭 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-2

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　村上　功英

TEL.

鑑定評価額

6,880,000 円

１㎡当たりの価格

20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市母恋北町１丁目２５番４外｢母恋北町１－３－１３｣				②地積　(㎡)	329 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	南西14.5m市道、南東側道	水道、ガス、下水	母恋 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ市道　

交通

施設

母恋駅南東方

230m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、アパート等が混在する商業地域。地域に特段の変動要因は無いが、蘭東地区の大型小売店舗等へ顧客
が流出しており、地域は衰退傾向である。地価も弱含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内一円の商業地の圏域であるが、母恋地区の商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、店舗等
としての利用を前提とした法人又は個人事業者になるものと思料される。蘭東地区等の大型商業施設へ顧客が流出して
おり、古くからの商業地域の需要は弱く、地価は弱含み。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定で
きない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引時点の古い事例も採用しているものの、正常取引の事例より求めている。また、補修正により、市場
性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は一定の収益性を反映した価格である。本件
においては収益価格についても留意しつつ、資料の質と量に優る比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した
。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.8]

100
[159.5]

[103.0]
100

20,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

苫小牧市では不動産取引が堅調で、地価上昇
傾向が続いているが、その他の市町は、一部
の地域を除いて、衰退傾向で地価下落傾向が
続いている。

既成商業地域。蘭東地区の大型小売店舗等に
顧客が流出しており、衰退傾向にある。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１１２１２０５ -50115	室蘭市		更地	（　）	不整形	北西7m市道、北東7m、角地		１住居 (60,200)
b	１２６１１２１２０５ -50116	室蘭市		建付地	（　）	台形	北東7m市道、南東7m、角地		１住居 (60,200)
c	１２６１１２１２０５ -50120	室蘭市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東6m、角地		近商 (90,300)
d	１２６１１２１２０５ -50563	室蘭市		建付地	（　）	長方形	北東14m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,026	100 [ 100.0]	[ 95.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	15,873	100 [ 76.6]	20,722	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	21,300
b	(　 ) 15,813	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	14,396	100 [ 73.5]	19,586		20,200
c	(　 ) 20,365	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	18,254	100 [ 87.4]	20,886		21,500
d	(　 ) 5,223	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 50.0]	100 [ 52.0]	19,606	100 [ 100.0]	19,606		20,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -48.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,900 円／㎡]

室蘭 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,596,992	1,111,315	4,485,677	4,241,160	244,517	（　0.9733） 237,988	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,856,898 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	204.00	ＬＳ2	408.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	329 ㎡	13.0 m x 23.3 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性等より判定。１階店舗、２階は共同住宅（２ＤＫ、２ＬＤＫ）平均床面積約５５㎡。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

この種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	204.00	91.2	186.00	1,520	282,720	2.0	565,440
							0.0	0
2～ 2	住宅	204.00	84.8	173.00	1,200	207,600	1.0	207,600
							0.0	0
～

～

～

計		408.00	88.0	359.00		490,320		773,040
								0

⑨年額支払賃料	490,320 円　×　12ヶ月　＝　 5,883,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 359.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,883,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 294,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,589,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	773,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,344 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,596,992 円　　　　（　 17,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,523 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,100 円	56,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	176,515 円	5,883,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,300 円	56,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,400 円	56,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,700 円	56,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,111,315 円　（　　　　　　 3,378 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,700,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,241,160 円（　　　　　 12,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,596,992 円
②総費用	1,111,315 円
③純収益　①－②	4,485,677 円
④建物等に帰属する純収益	4,241,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	237,988 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 723 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,856,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

室蘭 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	室蘭市母恋北町１丁目２５番４	4302000135514-0000
2	室蘭市母恋北町１丁目２５番５	4302000135515-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考