令和8年1月16日　提出 室蘭 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -20 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 868,000 円  １㎡当たりの価格 4,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市幌萌町９３番７８ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 旧事業法団地 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる閑静な住 宅地域 南西12m市道 水道、下水 本輪西 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　１２ｍ 市道 交通 施設 本輪西駅北方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 旧事業法団地 ⑤地域要因の将 　来予測 北方郊外に位置する生活利便性が見劣りする住宅団地であるため、需要の減退を受けて不動産取引が非常に少な いなど市況が低迷しており、今後も当面は弱含みな地価動向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市の既成住宅地域一円であり、一般住宅の建築が可能な地域性から市街化区域との間にも代替性が認 められるが、市街化調整区域に所在して将来的な発展性が乏しい近隣地域では、地縁性を有する従前からの居住者以外 の需要が乏しく、地価も下落傾向で推移している。市場における価格帯も更地総額で１００万円を下回る水準であり、 新築物件は極めて少なく、また中古物件では建物の築年数等によって取引価格が大きく異なる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の住宅団地であり、アパート等の建築に馴染まないと共に賃貸需要もほとんど期待できないため、現実 的な収益想定が困難で収益価格を求めることができなかった。比準価格についても、比較検討が可能な取引が少ない実 情にあるが、採用した複数の事例を慎重に分析して算出した精度の高い試算価格であり、低迷が続く不動産需給の動向 からも妥当な結果と判断されることから、本件では当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 明確な人口減少が続く地方都市では不動産需 要の低迷が続く地域が目立ち、人気の高い一 部の地域との二極化が進行している。 市街化調整区域の住宅団地であり、近年は市 街化区域でも地価水準の近い地域が増えてい るため、割安感が希薄となり、宅地需要は減 退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％