令和8年1月14日　提出 室蘭 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -15 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 1,070,000 円  １㎡当たりの価格 7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市御前水町１丁目１３番３０８ ｢御前水町１－１０－５｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ傾斜地の住 宅地域 北西7m市道 水道、ガス、下水 御崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道　 交通 施設 御崎駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の傾斜地勢の住宅地で、選好性の劣る状況にある。周辺不動産取引も少なく、地価は下落傾向。今後も下落 傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内一円の住宅地域。需要者の中心は市内居住者が殆どで他地域からの転入者は少ないものと思料される 。地域的選好性が弱く地価は下落傾向。土地は規模４０坪程度で１００万円前後。中古戸建物件は、建物の規模、建築 年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、やや広範囲に事例を採用したものの、正常取引の事例より求めている。また、補修正により、市場性を反 映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は自己所有の戸建住宅を主とする住宅地域で、賃貸 物件は殆ど見られず、賃貸市場が未整備であるため適用を断念した。本件では一般的に取引の指標となる比準価格を採 用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [101.0] 100 [156.8] [101.0] 100 7,520  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市では不動産取引が堅調で、地価上昇 傾向が続いているが、その他の市町は、一部 の地域を除いて、衰退傾向で地価下落傾向が 続いている。 傾斜地勢の住宅地で、坂道が多い状況で、不 動産需要は弱く、地価は下落傾向。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％