令和8年1月12日　提出 室蘭 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 1,210,000 円  １㎡当たりの価格 4,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市大沢町３丁目２３２番１８４ ｢大沢町３－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東7.5m市道 水道、ガス、下水 輪西 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 坂道が多く街路の系統連続性 が劣る、傾斜地の多い住宅地 域 街 路 基準方位北　７．５ ｍ市道　 交通 施設 輪西駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街路の系統連続性が劣る高台傾斜地の住宅地で、生活利便性に欠けるため長期間低廉な水準まで地価が下落して おり、当面地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市域の地価水準の低い戸建住宅地域。需要者の中心は、大沢町及び周辺地域に地縁性を有する者に 限定される。街路の系統連続性が劣る高台傾斜地の住宅地で、生活利便性に欠けるため宅地需要は弱く、地価は下落傾 向にある。不動産取引は低迷しており、取引される規模や価格帯はまちまちだが、需要の中心となる価格帯は、更地で １００万円台、中古物件は建物の築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高台傾斜地の住宅地域だが街路の系統連続性が劣るため、アパート等の収益物件は殆どなく自己使用目的の取引が支配 的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。他の公示地及び前年公示価格等との検討を踏まえ 、蘭西地区の不動産市況を考慮し市場の実態を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内景気は改善している。個人消費は、物価 上昇の影響を受けるが堅調である。公共投資 は高水準で、観光も緩やかに増加し、雇用も 改善しつつある。 坂道が多く街路の系統連続性が劣る高台傾斜 地で、生活利便性に欠けるため、地価は下落 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％