鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
旭川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-1

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　松浦　晃久

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月11日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市東光１１条３丁目３９８番４｢東光１１条３－４－７｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ3F1B	低層小売店舗、スーパー等が並ぶ既成商業地域	東22m市道、北側道	水道、ガス、下水	旭川 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

旭川駅南東方

4.0km

法令

規制

近商
(100,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

永山東光線沿いの近隣商業地域で、地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移していくものと考察
する。需要は比較的安定しており、地価は当面の間、横這い傾向で推移していくものと考える。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東光・豊岡地区の幹線道路沿いを中心とする近隣商業地域もしくは路線商業地域一円の圏域である。需要
者は旭川市をはじめ地元上川管内の法人等が中心と見込まれる。画地規模が比較的小さく十分な駐車場の確保が困難な
ことから、他の大型店舗との比較において競争力は劣るものと考える。商業地の取引価格は、需要者の購入意欲や資金
力、不動産の画地条件等により個別に形成される傾向が強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格が得られた。近隣地域は低層小売店舗、スーパー等が建ち並ぶ近隣商業地域で、需要の観点から土
地の高度利用は期待出来ず、地価に見合った純収益の想定確保が困難で、収益面からの価格アプローチには限界がある
。したがって、試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映し相対的に説得力を有する比準価格を重視して、理論
的な収益価格は参酌とし、さらに前年価格からの推移等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているものの、物価
高・資源高等により個人消費は弱含み。

地域内に特段の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１６０１２０４ -595006	旭川市		建付地	（　）	長方形	東25m道道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
b	１２６１６０１２０４ -595007	旭川市		底地	（　）	長方形	南西22m市道、北東6m、二方路		準住居 (70,200)
c	１２６１６３１２０４ -595016	旭川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西21.8m市道、南西8m、角地		２住居 (70,200)
d	１２６１６０１２０４ -595003	旭川市		更地	（　）	不整形	北東22m道道、北西8m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
e	１２６１６０１２０４ -595005	旭川市		建付地	（　）	台形	南西22m道道、東7.2m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,248	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,248	100 [ 108.2]	33,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	34,500
b	(　 30,242) 30,242	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	32,943	100 [ 103.0]	31,983		32,900
c	(　 ) 32,764	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	31,204	100 [ 93.0]	33,553		34,600
d	(　 ) 19,836	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.3]	29,042	100 [ 90.0]	32,269		33,200
e	(　 ) 27,626	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	27,681	100 [ 83.0]	33,351		34,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,300 円／㎡]

旭川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,730,302	1,519,982	5,210,320	4,792,200	418,120	（　0.9711） 406,036	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,286,449 円　　　　（　 25,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.00	ＲＣ3	459.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	18.2 m x 18.2 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階（店舗）はフロアー貸し、２～３階は事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.00	85.0	130.05	1,760	228,888	3.0	686,664
							0.0	0
2～ 2	事務所	153.00	90.0	137.70	1,340	184,518	3.0	553,554
							0.0	0
3～ 3	事務所	153.00	90.0	137.70	1,320	181,764	3.0	545,292
							0.0	0
～

～

計		459.00	88.3	405.45		595,170		1,785,510
								0

⑨年額支払賃料	595,170 円　×　12ヶ月　＝　 7,142,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,142,040 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 428,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,713,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,785,510 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,784 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,730,302 円　　　　（　 20,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,764 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	260,800 円	65,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	285,682 円	7,142,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 775,800 円	65,200,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,519,982 円　（　　　　　　 4,606 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,200,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 459.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0676 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,792,200 円（　　　　　 14,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,730,302 円
②総費用	1,519,982 円
③純収益　①－②	5,210,320 円
④建物等に帰属する純収益	4,792,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	418,120 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	406,036 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,230 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,286,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭川 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭川市東光十一条三丁目３９８番４	4523000096043-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
旭川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-1

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　塩野　未来

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市東光１１条３丁目３９８番４｢東光１１条３－４－７｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ3F1B	低層小売店舗、スーパー等が並ぶ既成商業地域	東22m市道、北側道	水道、ガス、下水	旭川 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２２ｍ市道、北側道

交通

施設

旭川駅南東方

4.0km

法令

規制

近商
(100,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旭川市東光地区の商業地域で、地域内において特段の変動要因はなく、地価は安定的に推移するものと予測され
る。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旭川市内の幹線、準幹線沿いの路線商業地域である。需要者は店舗、事務所、共同住宅としての利用を目
的とする地元個人及び法人事業者である。周辺には路線型の商業施設が多くみられ、一定の需要がみられることから、
地価は安定傾向。使用用途・画地規模・取引価格は多岐にわたり、中心価格の把握は困難である。物価高が進む社会情
勢下においても、安定的な需要がみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本評価においては、地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格がえられた。店舗、事務所等
の収益物件も見られるが、市内において賃貸需要は弱く自用の建物もみられることから、賃貸市場の熟成度は低いため
、収益価格がやや低廉となった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、地域の
精通者等からのヒアリング結果も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安によるインバウンド増加により、観光需
要も回復傾向で、商業地には一定の需要がみ
られる。

郊外部の路線商業地域であるが、住宅利用も
可能で、多様な需要があり、地価は安定的。

個別的要因に目立った変動はみられない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１６３１２０４ -115004	旭川市		建付地	（　）	長方形	東25m道道、北11m、西8m、三方路		準工特別用途地区 (70,200)
b	１２６１６０１２０４ -595001	旭川市		建付地	（　）	不整形	北東22m市道、南14.5m、二方路		準住居 (60,200)
c	１２６１６０１２０４ -595003	旭川市		更地	（　）	不整形	北東22m道道、北西8m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
d	１２６１６０１２０４ -595005	旭川市		建付地	（　）	台形	南西22m道道、東7.2m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,617	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 107.0]	36,787	100 [ 109.2]	33,688	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	34,700
b	(　 ) 35,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,016	100 [ 105.0]	33,349		34,300
c	(　 ) 19,836	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.3]	29,042	100 [ 95.9]	30,284		31,200
d	(　 ) 27,626	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	27,681	100 [ 86.7]	31,927		32,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,300 円／㎡]

旭川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,186,203	1,668,333	5,517,870	5,111,890	405,980	（　0.9711） 394,247	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,045,857 円　　　　（　 24,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.00	Ｓ3	459.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	18.2 m x 18.2 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階事務所フロア貸しを想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

この種の建物として標準的な共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.00	85.0	130.05	1,710	222,386	3.0	667,158
							0.0	0
2～ 3	事務所	153.00	90.0	137.70	1,500	206,550	3.0	619,650
							0.0	0
～

～

～

計		459.00	88.3	405.45		635,486		1,906,458
								0

⑨年額支払賃料	635,486 円　×　12ヶ月　＝　 7,625,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,625,832 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 457,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,168,282 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,906,458 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,921 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,186,203 円　　　　（　 21,776 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	283,600 円	70,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	305,033 円	7,625,832　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 843,700 円	70,900,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,900 円	70,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,900 円	70,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,668,333 円　（　　　　　　 5,056 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 459.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,111,890 円（　　　　　 15,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,186,203 円
②総費用	1,668,333 円
③純収益　①－②	5,517,870 円
④建物等に帰属する純収益	5,111,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	405,980 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	394,247 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,045,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭川 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭川市東光十一条三丁目３９８番４	4523000096043-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考