令和8年1月13日　提出 旭川 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -59 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市東旭川町旭正３２８番３ ②地積 　(㎡) 557   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 も混在する道道沿い 住宅地域 北東17m道道 下水 旭川 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ道道 交通 施設 旭川駅南東方 9.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道道沿いに一般住宅のほか店舗も混在する旭正地区の住宅地域であり、当面現環境を維持して推移するものと予 測する。需要は低調であるが、地価水準は低位にあるため、概ね現状維持で推移するものと推測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の市街化調整区域に所在する住宅地域の圏域である。需要者は地縁性を有する市内居住者が大半 であり、圏外からの転入は限定的である。市街化調整区域における宅地の需要は相対的に低く、総じて取引件数は極め て少ないため、入手可能な取引情報は限定的である。市場での需要の中心は、土地は標準的な画地規模で４００万円前 後と推測するが、近時における取引件数が少ないため、価格帯の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要が見られない市街化調整区域内の地域であること等から収益価格を試算することはできなかった。標準地は一 般住宅のほか店舗も混在する道道沿いの住宅地域にあり、実際の取引においては既存住宅等の購入が取得目的の大半と 考えられる。よって自用目的が中心である不動産市場の特性等から、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し 、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているものの、物価 高、資源高等により建築費は高騰している。 地域要因に大きな変動は見られないものの、 市街化調整区域内の土地需要は低く、土地取 引も少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％