別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
旭川 -57　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 -57 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.
鑑定評価額 6,310,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市曙３条６丁目２１３４番３８
｢曙３条６－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 北東10.9m市道 水道、ガス、下水 旭川

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　１０
．９ｍ市道		 交通

施設		 旭川駅北西方

2.0km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 曙地区に存する一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。今後も大きな変化はなく現状維持と予測する
。需要は比較的堅調であり、地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市中心部との接近性が比較的良好な住宅地域一円の範囲である。特に曙、○条西、亀吉地区の住宅
地域との代替性が高い。需要者の中心は旭川市内在住の個人である。近隣地域周辺は中心部との接近性の良さから需要
が比較的堅調であり、地価は安定的に推移している。中心となる価格帯は、更地で６００～８００万円程度、新築の戸
建住宅で３０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、曙地区に存する取引事例を採用し適正に要因比較を行って求めたもので、市場性を反映した説得力のある
ものとなっている。収益価格は、地価水準に対して賃料水準が低いため試算価格は低位となっている。当該地域は自用
の取引が中心であり価格形成は収益性より市場性が重視されている。以上より、本件では、収益価格は参考とし、代表
標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 -31                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.5]		 100
[122.9]		 [101.5]
100		 26,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価、建築費上昇により人気地区の地価上昇
幅は縮小したが、中古物件の需要は比較的堅
調。不人気地区との需要の差が顕著に現れて
いる。

旭川市中心部との接近性が比較的良好な住宅
地域である。需要は比較的堅調であり、地価
は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 -57　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１５
９１２０４
-111011		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２６１５
９１２０４
-111033		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西10.9m市
道、中間画地
準住居

(60,200)
c １２６１５
９１２０４
-111035		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10.9m市
道、中間画地
２中専

(60,200)
d １２６１５
９１２０４
-511034		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西10.9m市
道、中間画地
２中専

(60,200)
e １２６１５
９１２０４
-511030		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m市
道、
北東5.4m、
角地
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,793  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
25,639 		 100
[ 107.0]
23,962 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
24,300 
b (　           ) 
30,247  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
30,460 		 100
[ 112.0]
27,196 
27,600 
c (　           ) 
31,707  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
31,238 		 100
[ 112.0]
27,891 
28,300 
d (　           ) 
27,226  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
26,054 		 100
[ 100.0]
26,054 
26,400 
e (　           ) 
30,381  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
29,073 		 100
[ 112.0]
25,958 
26,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,500 円／㎡]  



旭川 -57　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,958,826 
574,559 
2,384,267 
2,182,250 
202,017 		 （　0.9711）
196,179 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,003,653 円　　　　（　     16,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 -57　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 121.50 Ｗ2 243.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   238 ㎡     10.9 m x   21.8 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（２ＬＤＫ　平均専有面積約５６㎡）計４戸を想定。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 階段・廊下など共用部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
121.50 
92.0 
111.78 
1,150 
128,547 		 1.0  128,547 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
121.50 
92.0 
111.78 
1,170 
130,783 		 1.0  130,783 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
243.00 
92.0 
223.56 

259,330 		 259,330 
0 
⑨年額支払賃料        259,330 円　×　12ヶ月　＝　       3,111,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     223.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,111,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       155,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,956,362 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           259,330 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,464 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,958,826 円　　　　（　        12,432 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,151 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 -57　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 150,500 円  　　　　     30,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,359 円  　　　        3,111,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,800 円  　　　　     30,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,100 円  　　　　     30,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,100 円  　　　　     30,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         574,559 円　（　　　　　　         2,414 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 124,000 円／㎡　×　     243.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,182,250 円  
（　　　　　         9,169 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,958,826 円      
②総費用 574,559 円      
③純収益　①－② 2,384,267 円      
④建物等に帰属する純収益 2,182,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 202,017 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 196,179 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          824 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,003,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 -57　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市曙三条六丁目２１３４番３８
 4523000158322-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月5日　提出
旭川 -57　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 -57 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL.
鑑定評価額 6,430,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市曙３条６丁目２１３４番３８
｢曙３条６－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 北東10.9m市道 水道、ガス、下水 旭川

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　１０
．９ｍ市道		 交通

施設		 旭川駅北西方

2.0km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心部に近い住宅地域で利便性及び居住環境は概ね良好である。地域の需要は堅調であり地域内に特段の変
動要因もないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の住宅地域一円である。市街地中心部寄りの地域との代替性が高く、主たる需要者は居住目的の
市内在住一次取得者である。立地条件及び利便性の高さから宅地需要は堅調であり、需給関係は比較的安定している。
市場での需要の中心は７０坪程度の土地で６００万円～６５０万円程度、新築物件は総額３，５００万円前後と想定す
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地周辺の規範性の高い取引事例を採用して試算されたものであり、市場性を反映し説得力が高い。
一方、収益価格は賃貸アパートの建築を前提として求めたが想定要素も多く、また一般的な需要者は自己居住目的で取
得すると考えられることから比準価格よりも低位に求められており、参考程度にとどめるべきと判断する。本件におい
ては代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 -31                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.5]		 100
[121.3]		 [101.5]
100		 27,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化により景気は回復基調にあ
る。一方で物価及び建築費上昇による影響も
懸念される。


市内中心部寄りの既成住宅地域で利便性が高
く、不動産需要は堅調である。地域要因に変
動はなく、地価は概ね横這いで推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 -57　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１５
９１２０４
-511034		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西10.9m市
道、中間画地
２中専

(60,200)
b １２６１５
９１２０４
-111011		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c １２６１５
９１２０４
-111033		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西10.9m市
道、中間画地
準住居

(60,200)
d １２６１５
９１２０４
-111035		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10.9m市
道、中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,226  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
26,054 		 100
[ 100.0]
26,054 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
26,400 
b (　           ) 
26,793  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
25,639 		 100
[ 102.0]
25,136 
25,500 
c (　           ) 
30,247  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
30,460 		 100
[ 112.0]
27,196 
27,600 
d (　           ) 
31,707  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
31,238 		 100
[ 112.0]
27,891 
28,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,000 円／㎡]  



旭川 -57　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,332,966 
612,523 
2,720,443 
2,526,200 
194,243 		 （　0.9692）
188,260 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,842,041 円　　　　（　     16,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 -57　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 121.50 Ｗ2 243.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   238 ㎡     10.9 m x   21.8 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（２ＬＤＫ　平均専有面積約５６㎡）計４戸を想定。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同種建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
121.50 
92.0 
111.78 
1,230 
137,489 		 1.0  137,489 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
121.50 
92.0 
111.78 
1,250 
139,725 		 1.0  139,725 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
243.00 
92.0 
223.56 

277,214 		 277,214 
0 
⑨年額支払賃料        277,214 円　×　12ヶ月　＝　       3,326,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     223.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,326,568 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       140,263 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,330,305 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           277,214 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,661 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,332,966 円　　　　（　        14,004 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,251 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 -57　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 138,823 円  　　　        3,470,568　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      289,000 円  　　　　     34,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         612,523 円　（　　　　　　         2,574 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     243.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,526,200 円  
（　　　　　        10,614 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,332,966 円      
②総費用 612,523 円      
③純収益　①－② 2,720,443 円      
④建物等に帰属する純収益 2,526,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 194,243 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 188,260 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          791 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,842,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 -57　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市曙三条六丁目２１３４番３８
 4523000158322-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考