令和8年1月14日　提出 旭川 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -50 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　岡田　博   TEL.

鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市南２条通２１丁目１９７４番５５ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、事 務所等が混在する住 宅地域 南西10.9m市道 水道、ガス、下水 旭川 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 １０．９ｍ市道 交通 施設 旭川駅南東方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部へのアクセスに優れた混在住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られない。生活利便性に優れ、 住環境も概ね良好であることから需要は堅調に推移している。地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南〇条通地区・宮前地区を始めとする市中心部へのアクセスが良好な高位価格帯の住宅地域の圏域であ る。主な需要者は居住目的の市内在住一次取得者と考える。生活利便性に優れ、住環境も概ね良好であるため需要は堅 調であるが、建築費高騰の影響等により地価上昇率は鈍化傾向にある。中心価格帯は、標準的画地程度の更地で７５０ ～８５０万円程度、新築戸建住宅で２７００万円～３２００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は南○条通地区の取引事例から試算した実証的価格である。典型的需要者は代替競争不動産の取引価格を重視 して意思決定を行うことから、市場実態を反映した比準価格の説得力は高い。一方、収益価格は想定要素が多く、土地 価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。以上から試算価格の調整にあたっては比準価格 を標準として収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [100.9] [104.5] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、建築費 上昇の影響により宅地需要には減退傾向が見 られる。中古、リフォームを選択するケース も増えている。 市中心部へのアクセスが良好な住宅地域であ る。地域要因に大きな変動は見られない。需 要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％