令和8年1月15日　提出 小樽 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 5-11 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.

鑑定評価額 73,800,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市堺町３６番２ ｢堺町３－２４｣ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 地区計画等 (70,300) 1:2.5 事務所 ＲＣ4 低層の店舗、営業所 等が建ち並ぶ商業地 域 南西12.7m市道 水道、ガス、下水 小樽 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 観光客向店舗等が建ち並ぶ通 称堺町通り商店街 街 路 １２．７ｍ市道 交通 施設 小樽駅南東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域である。最近は多くの観光客が訪れ賑わいを見せている。土地の需要 は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、小樽市内の商業系用途の地域一円である。想定される需要者の中心は、自己業務使用を目的とす る法人事業者や投資用物件としての運用を目論む法人投資家である。小樽市の代表的な観光地の一つであり、多くの観 光客が訪れる地域として、賑わっており、土地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は 、取引は限定的で、画地条件の違いや、個別的事情も様々で、市場での中心的価格帯を見いだすのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格を試算したものの、自用の店舗も散見されるのに加え、店舗の業態や運営方法によっても賃料水準は様々であ り、適正な賃料水準の把握が難しい一方で、比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例を収集のうえ 適切に選択を行い、適宜要因比較を行い試算しており、市場の実態をより反映しているものと判断し、比準価格を重視 し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光客が多く訪れるエリアの商業地の土地需 要は堅調に推移している。 低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域で ある。昨今は多くの観光客が訪れ、繁華性の 高い観光客向けの店舗地として熟成していく と予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.0 ％  ％