令和8年1月15日　提出 小樽 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -30 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.

鑑定評価額 877,000 円  １㎡当たりの価格 3,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市桃内１丁目２３８番５ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ郊外の住 宅地域 南西9m市道 水道 塩谷 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の小規模集 落に存する農家住宅地域 街 路 基準方位北９ｍ市道 交通 施設 塩谷駅西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測す る。小樽市中心部から遠い市街化調整区域に存する住宅地の需要は弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、小樽市内の市街化調整区域等に存する住宅地域一円である。需要者の中心は、地縁的選好性を有 する個人等や建設関係者の資材置き場等の需要も考えられる。市内において市街化調整区域内の土地需要は弱含みで推 移していることから、地価は下落傾向で推移している。当地域内での取引は少なく、地域の特性により画地規模は様々 で、その多様性から、需要の中心価格帯を見いだすのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域で、一般住宅や農家住宅が建ち並び、収益性よりもむしろ、居住の快適性・利便性等が重 視される地域であること、当地域内は市街化調整区域内に存するため、行政的条件等の制約により、市場性のある賃貸 住宅を想定することが困難であることや、そもそも賃貸需要が殆ど見込めないと考えられるため、収益還元法は適用せ ず、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小樽市の総人口は減少傾向にあり、建築費の 高騰、金利の先高感等も重なり、地価は横ば い乃至は下落傾向にある。 一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地 域として熟成しており、地域要因に特段の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％