令和8年1月14日　提出 小樽 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -26 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.

鑑定評価額 1,640,000 円  １㎡当たりの価格 7,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 6,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市高島３丁目１３１番４外 ｢高島３－１１－１｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の傾斜地にある 住宅地域 南西6.3m市道 水道、下水 小樽 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６．３ ｍ市道 交通 施設 小樽駅北東方 4.0km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 道道背後の山側に戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持 していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小樽市街地の北部に位置する傾斜のある既存住宅地域であり、需要者は地縁的選好性を有する個人にほ ぼ限定される。高低差のある土地や傾斜地に対する需要は減退しており、圏内の不動産市場は停滞感が広がりつつある 。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばらつきがみられ判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は、圏内で個人が自己の居住目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得 力を有する。一方、収益価格は、標準地が郊外の戸建住宅地域に存するため、賃貸需要は弱く、賃貸用にアパートの建 築を想定することは現実的でないことから、収益価格を求めることを断念した。よって、圏内の住宅市場動向が反映さ れている比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [142.8] [104.5] 100 7,830  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和は依然継続されているものの、金利 の先高感や建築費の上昇等の影響を受け、不 動産市場の先行きは不透明感が広がりつつあ る。 戸建住宅用地を中心に、土地需要の停滞感が 広がりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％