令和8年1月14日　提出 小樽 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -11 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.

鑑定評価額 2,960,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市奥沢１丁目１２３番４５ ｢奥沢１－８－８｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅と社宅等が 見られる傾斜地の住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 南小樽 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 南小樽駅南西方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多くみられる傾斜のある低層住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持していくと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小樽市街地内の傾斜のある既存住宅地域であり、需要者は地縁的選好性を有する個人にほぼ限定される 。高低差のある土地や傾斜地に対する需要は減退しており、圏内の不動産市場は停滞感が広がりつつある。主たる取引 価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばらつきがみられ判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は、圏内で個人が自己の居住目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得 力を有する。一方、収益価格は、標準地が傾斜のある低層住宅地域に存するため、賃貸需要は弱く、賃貸用にアパート の建築を想定することは現実的でないことから、収益価格を求めることを断念した。よって、圏内の住宅市場動向が反 映されている比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和は依然継続されているものの、金利 の先高感や建築費の上昇等の影響を受け、不 動産市場の先行きは不透明感が広がりつつあ る。 戸建住宅用地を中心に、土地需要の停滞感が 広がりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％