令和8年1月14日　提出 小樽 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -9 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 2,400,000 円  １㎡当たりの価格 9,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 8,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市長橋５丁目１４番５ ｢長橋５－７－９｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ郊外の住 宅地域 南9m市道 水道、ガス、下水 小樽 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道５号の南側背後に位置し 、南北を丘陵地に挟まれた既 成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 小樽駅北西方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域として当面現状を維持すると予測する。生活利便性に見劣りすることか ら、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小樽市北西部の住宅地域一円であり、中でも長橋地区との関連が深い。主たる需要者は、戸建住宅の取得 を目的とする小樽市内に居住する個人である。交通利便性が劣り、大型商業施設への接近性も良くないことから、住宅 地としての人気は薄く需要は弱含みである。市場の中心価格帯としは、新築戸建住宅はほとんど見られず、中古戸建住 宅として市場に流通する物件は１０００万円以下が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。比準価格は複数の取引事例との比較により求められたもので、実証的で市場性を反映し た価格である。一方、標準地の周辺は自用の戸建住宅が中心の地域で、一部アパートも見られるが近時における賃貸需 要は低く、経済合理性のある共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、 本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰等を背景として、小樽市内にお ける建築着工件数は減少しており、住宅地需 要は弱含みで推移している。 小樽市北西部の住宅地域は人気が薄く需要が 弱い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％