鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
小樽 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 -1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　増村　哲史

TEL.

鑑定評価額

22,200,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市花園２丁目１３番５｢花園２－１０－２３｣				②地積　(㎡)	412 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、病院等が存する住宅地域	北西9m市道	水道、ガス、下水	小樽 860m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

住環境及び利便性に優れた市
内でも屈指の住宅地域

街

路

基準方位　北　　９
ｍ市道

交通

施設

小樽駅南方

860m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ小樽駅を中心とする小樽市中心部とその周辺に位置する住宅地域である。需要者は自用目的の市内在
住の中～高所得者層の個人が主であるが、賃貸事業目的の法人や個人事業者による需要や分譲事業を目的とする法人等
の参入も見られる。環境良好で利便性も良く借家需要もあり、従前から住宅地として人気の高い地域で、相対的に値嵩
物件が多いものの、既成住宅地域のため画地規模は様々で、中心価格帯は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域とその周辺は、自用の住宅のほか分譲マンションやアパート等の集合住宅も見られ、住宅用途の多様性を有す
る地域である。ただ近年、共同住宅用地需要は、分譲賃貸ともに高容積率のエリアで多い傾向にあり、また昨今の建築
費高騰等の影響により貸家の建築は頭打ちとなっており、価格の決定過程における収益性検討の比重は低下していると
思料される。よって本件では、比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産年齢人口減少、高齢化進行に変化はなく
、小樽市全体の中長期的な趨勢としては住宅
地需要は減少傾向にある。

良好な住環境や利便性等が選好され需要は底
堅いが、近時の建築費高騰の影響により地価
上昇は抑えられている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１２８１２０３ -111001	小樽市		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、北5.5m、角地		１住居 (70,200)
b	１２６１２８１２０３ -591007	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m未舗装私道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１２６１４７１２０３ -591203	小樽市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m私道、北西7m、角地		１住居 (60,200)
d	１２６１２６１２０３ -115002	小樽市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4m未舗装私道、中間画地		近商 (80,200)
e	１２６１２８１２０３ -595005	小樽市		更地	（　）	不整形	南東10.9m市道、北西3.5m、二方路		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,929	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 107.1]	40,767	100 [ 78.7]	51,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	52,600
b	(　 ) 33,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	31,803	100 [ 58.0]	54,833		55,700
c	(　 ) 34,731	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.6]	32,889	100 [ 57.6]	57,099		58,000
d	(　 ) 23,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	23,048	100 [ 46.6]	49,459		50,200
e	(　 ) 67,445	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	69,761	100 [ 122.4]	56,994		57,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -30.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -30.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

小樽 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,570,266	2,694,530	9,875,736	9,178,500	697,236	（　0.9439） 658,121	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	14,306,978 円　　　　（　 34,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	204.12	ＲＣ4	816.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	412 ㎡	18.2 m x 22.7 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階が共同住宅（２ＬＤＫ×１２戸、平均専有面積約６０㎡）、平面駐車場６台を想定

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	住宅	204.12	87.0	177.58	1,500	266,370	1.0	266,370
							0.0	0
～

～

～

～

計		816.48	87.0	710.32		1,065,480		1,065,480
								0

⑨年額支払賃料	1,065,480 円　×　12ヶ月　＝　 12,785,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 710.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,785,760 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 945,403 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,560,357 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,065,480 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,570,266 円　　　　（　 30,510 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,501 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	145,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	540,230 円	13,505,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,694,530 円　（　　　　　　 6,540 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 816.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,178,500 円（　　　　　 22,278 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,570,266 円
②総費用	2,694,530 円
③純収益　①－②	9,875,736 円
④建物等に帰属する純収益	9,178,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	697,236 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	658,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,306,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小樽 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小樽市花園二丁目１３番５	4304000126163-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
小樽 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 -1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　花井　尚彦

TEL.

鑑定評価額

22,200,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市花園２丁目１３番５｢花園２－１０－２３｣				②地積　(㎡)	412 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、病院等が存する住宅地域	北西9m市道	水道、ガス、下水	小樽 860m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北９ｍ市
道

交通

施設

小樽駅南方

860m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ、中心部に近く利便性が良好な住宅地域である。当面現状を維持して推移する
と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小樽市中心部周辺に位置する住宅地域一円であるが、中でも花園地区、富岡地区との関連が深い。主た
る需要者は、戸建住宅の取得を目的とする市内在住の個人であるが、共同住宅等収益物件の経営を目的とする法人・不
動産事業者も考えられる。平坦地で利便性良好な地域であり、宅地需要は底堅いと見られる。中心となる市場価格帯は
、用途、規模、築年数等により幅が広く把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記のとおり、比準価格と収益価格を得た。比準価格は複数の実際取引との比較によって求められたものであり、実証
的で市場性を反映した価格である。一方収益価格は、収益性を反映する価格であるが、建築費の高騰や土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないことから、低めに試算された。したがって、比準価格を標準に、収益価格を参考として
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　小樽 -11                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     54,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小樽市では人口減少が続き、全般的に住宅地
需要は低調であるが、平坦地で利便性の良い
地域などでは底堅い需要がみられる。

中心部へのアクセスが良く平坦な地域であり
地価は横ばい傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

小樽 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１２８１２０３ -111001	小樽市		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、北5.5m、角地		１住居 (70,200)
b	１２６１４７１２０３ -111003	小樽市		貸家建付地	（　）	長方形	北西12.7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１２６１２８１２０３ -595011	小樽市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２６１２８１２０３ -591007	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m未舗装私道、中間画地		１住居 (70,200)
e	１２６１２６１２０３ -591032	小樽市		底地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,929	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 107.1]	40,767	100 [ 66.5]	61,304	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	62,200
b	(　 ) 39,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	38,934	100 [ 82.7]	47,079		47,800
c	(　 ) 35,412	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	34,666	100 [ 75.0]	46,221		46,900
d	(　 ) 33,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	31,803	100 [ 50.6]	62,852		63,800
e	(　 20,685) 31,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	31,353	100 [ 63.0]	49,767		50,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

小樽 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,875,221	2,875,073	10,000,148	9,305,100	695,048	（　0.9439） 656,056	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	14,262,087 円　　　　（　 34,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	204.12	ＲＣ4	816.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	412 ㎡	18.2 m x 22.7 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階が共同住宅（２ＬＤＫ×１２戸、平均専有面積約６０㎡）、平面駐車場６台を想定

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	住宅	204.12	87.0	177.58	1,530	271,697	1.0	271,697
							0.0	0
～

～

～

～

計		816.48	87.0	710.32		1,086,788		1,086,788
								0

⑨年額支払賃料	1,086,788 円　×　12ヶ月　＝　 13,041,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 710.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 792,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,041,456 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 792,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 968,342 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,865,114 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,086,788 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,107 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,875,221 円　　　　（　 31,251 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,531 円/㎡　月額支払賃料（　 1,530 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	588,000 円	147,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	691,673 円	13,833,456　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,875,073 円　（　　　　　　 6,978 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 816.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,305,100 円（　　　　　 22,585 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,875,221 円
②総費用	2,875,073 円
③純収益　①－②	10,000,148 円
④建物等に帰属する純収益	9,305,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	695,048 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	656,056 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,592 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,262,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小樽 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小樽市花園二丁目１３番５	4304000126163-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考