別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
函館 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 5-21 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.
鑑定評価額 41,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市大縄町７１番５外
｢大縄町１９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 902  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区
台形
1:2.5		 事務所兼倉庫

Ｗ2		 事務所、店舗、一般
住宅が混在する地域
 西36m市道 水道、ガス、下水 函館

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ函館駅北東方

1.6km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 八幡通沿いの商住混在地域で、今後住宅地への移行の度合いを強めるものと予測する。繁華性の低下により需要
は弱含みだが、地価は底値圏内の動きと見られ若干の下落基調と思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に中心部に程近い幹線・準幹線道路沿いの商住混在地域。需要者の中心は、地元の個人事業者、中小
規模の商業関連法人、不動産事業者であるが、纏まった規模を有する画地には全道規模の事業者による需要も見られる
。地域経済の縮小により需要は弱含みであるが、地価は底値圏内の動きと見られ、若干の下落基調で推移している。取
引が稀少なうえ総額、規模が様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用目的の物件と収益物件が混在しているが、貸室の供給動向および空室状況等により土地価格および建
築費に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は周辺類似地域から４事例を採用
したが、最近の需給動向も考慮して試算した、客観的で信頼し得る価格と思料する。よって本評価においては、信頼性
に優る比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 46,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少により地域経済の縮小が続く中、商
環境は厳しさを増しており、労働力不足も深
刻であるが、観光業は好調を維持している。


地域要因の変動は特にないが、繁華性の低い
住商混在地域で、人口減少、地域経済の停滞
等により需要は弱含みであり、地価は若干の
下落基調にある。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１３
９１２０２
-595007		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西36m市道、
北西8m、南8m、
三方路
準住居

(60,200)
b １２６１３
９１２０２
-595020		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東36m市道、
北25m、西8m、
三方路
近商

(100,300)
c １２６１３
９１２０２
-595048		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東38m市道、
西10.9m、
二方路
近商

(100,300)
d １２６１５
０１２０２
-595012		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北49m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,684  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.9]
46,446 		 100
[ 100.0]
46,446 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,400 
b (　           ) 
38,016  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.5]
44,698 		 100
[ 110.3]
40,524 
40,500 
c (　           ) 
49,874  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
49,478 		 100
[ 105.0]
47,122 
47,100 
d (　           ) 
26,078  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.3]
41,256 		 100
[  89.5]
46,096 
46,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,500 円／㎡]  



函館 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,437,411 
4,077,660 
12,359,751 
11,404,200 
955,551 		 （　0.9391）
897,358 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     19,092,723 円　　　　（　     21,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 Ｓ2 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   902 ㎡     20.0 m x   47.2 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の店舗兼事務所を想定。１階はフロアー貸しの店舗、２階は部分貸しの事務所。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
92.5 
462.50 
1,800 
832,500 		 3.0  2,497,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
500.00 
84.0 
420.00 
1,480 
621,600 		 2.0  1,243,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
88.3 
882.50 

1,454,100 		 3,740,700 
0 
⑨年額支払賃料      1,454,100 円　×　12ヶ月　＝　      17,449,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     882.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,449,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,046,952 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,402,248 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,740,700 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,163 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,437,411 円　　　　（　        18,223 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,805 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
函館 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 830,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 872,460 円  　　　       17,449,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      350,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,693,200 円  　　　　    166,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,077,660 円　（　　　　　　         4,521 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9391    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,404,200 円  
（　　　　　        12,643 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,437,411 円      
②総費用 4,077,660 円      
③純収益　①－② 12,359,751 円      
④建物等に帰属する純収益 11,404,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 955,551 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 897,358 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          995 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,092,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市大縄町７１番５
 4400000139519-0000
2 　函館市大縄町７１番７
 4400000139521-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
函館 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 5-21 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.
鑑定評価額 41,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市大縄町７１番５外
｢大縄町１９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 902  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区
台形
1:2.5		 事務所兼倉庫

Ｗ2		 事務所、店舗、一般
住宅が混在する地域
 西36m市道 水道、ガス、下水 函館

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ函館駅北東方

1.6km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 八幡通り沿いに事業所、店舗、戸建住宅等が混在する地域である。古くからの事業所が残る店舗集積度が低い雑
多な地域であるため、どの用途に対しても需要が弱い。今後も地価動向は弱含み基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、函館市旧市街地の中心商業地から外れた幹線及び準幹線道路沿いの地域である。需要者は地元事業者の
ほか、まとまった画地にはドラッグストア等の全道あるいは全国展開の企業の出店需要もある。需要者の業態等により
需要の中心的な規模は定めがたいが、単価としては１㎡あたり４．５万円前後の価格で需要されると思われる。周辺も
含め地域は徐々に衰退傾向が続いており、地価は底値を探る状況にあるも依然として弱含みで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗・事務所を想定して収益価格を試算したが、自己使用目的が優位で、テナント需要が弱く店舗、事務所共に空室が
目立つ当地域及びその周辺地域の事業用賃貸市場を反映して収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は旧市街地
の周辺環境が類似している取引事例を重視して試算しており説得力がある。さらに市場動向の検討及び代表標準地との
検討を踏まえ、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 46,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 公共投資、設備投資、個人消費が総じて持ち
直し傾向、生産は弱めの動きであるが、観光
が高水準を維持しており、景気は緩やかに回
復している。

雑然とした住商混在地域であり、背後人口の
大幅な減少・高齢化等から土地需要は弱く、
地価は弱含み傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１５
０１２０２
-117001		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
北西9.1m、
二方路
準工
大規模集客制限
(70,200)
b １２６１５
２１２０２
-517502		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東33m国道、
南東4m、角地
準工
特別用途地区
(60,200)
c １２６１３
９１２０２
-595028		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
北東8m、角地
近商

(100,300)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,380  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
44,490 		 100
[  95.0]
46,832 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,800 
b (　           ) 
25,920  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  50.0]		 100
[  99.8]
51,944 		 100
[ 112.4]
46,214 
46,200 
c (　           ) 
55,919  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
53,256 		 100
[ 115.5]
46,109 
46,100 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,500 円／㎡]  



函館 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,574,992 
4,131,908 
12,443,084 
11,508,900 
934,184 		 （　0.9407）
878,787 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     18,697,596 円　　　　（　     20,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 Ｓ2 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   902 ㎡     20.0 m x   47.2 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階は事務所部分貸しを想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種同類型の建物として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
92.5 
462.50 
1,805 
834,813 		 3.0  2,504,439 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
500.00 
84.0 
420.00 
1,485 
623,700 		 2.0  1,247,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
88.3 
882.50 

1,458,513 		 3,751,839 
0 
⑨年額支払賃料      1,458,513 円　×　12ヶ月　＝　      17,502,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     882.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,502,156 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       962,619 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,539,537 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,751,839 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,455 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,574,992 円　　　　（　        18,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,805 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
函館 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 845,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 875,108 円  　　　       17,502,156　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      350,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,723,800 円  　　　　    169,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,131,908 円　（　　　　　　         4,581 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 169,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,508,900 円  
（　　　　　        12,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,574,992 円      
②総費用 4,131,908 円      
③純収益　①－② 12,443,084 円      
④建物等に帰属する純収益 11,508,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 934,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 878,787 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,697,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市大縄町７１番５
 4400000139519-0000
2 　函館市大縄町７１番７
 4400000139521-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考