鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
函館 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-20

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　山本　寛士

TEL.

鑑定評価額

30,400,000 円

１㎡当たりの価格

81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市大手町６番６外｢大手町６－８｣				②地積　(㎡)	375 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1.5:1	店舗兼共同住宅Ｓ4	小売店舗、事務所等が多い商業地域	北西18m市道	水道、ガス、下水	市役所前 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

電停市役所前　北西方

210m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

最多を更新するクルーズ船寄港や韓国との国際定期便の就航等更なる観光客の増加が見込まれ、また、周辺地域
では新たなホテルの新設計画等も明らかとなっている。このため地価の上昇が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内において観光需要の認められる商業地域の範囲であり特に函館駅前からベイエリア地区にかけた地域
との代替競争関係が強い。需要者は市内の事業者のほか事業規模等によっては道内外の事業者も含まれる。最多を更新
する交流人口の増加を背景に当該エリアでは新設ホテル等の投資が活発になっており強気な取引も見られるようになっ
ている。ただし、需要の中心となる価格帯については事業規模等によっても異なるため特定しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地の事例が少ないため画地規模の異なる事例をも採用しているが各補修正は適切に行われており説得力の認められ
る比準価格が試算されている。一方、収益価格は標準地の収益性に着目し低層店舗兼共同住宅を想定のうえ試算したも
のの現状においては賃料が地価の上昇に見合う水準を形成しておらず低位に求められている。鑑定評価額の決定に当た
っては、規範性の優る比準価格を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 82.3]

[100.0]
100

80,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道南地方の景気は緩やかに回復しているが、
函館市は道内有数の人口減少数が続いており
、消費低迷への影響が懸念される。

周辺地域では既存ホテルの別館オープンや新
設ホテルの建設工事等、投資が活発である。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１５０１２０２ -595007	函館市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、北東7.3m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
b	１２６１５３１２０２ -115003	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m国道、南東15.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	１２６１０４１２０２ -515019	函館市		更地	（　）	長方形	北西25m国道、中間画地		商業 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,441	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.9]	71,572	100 [ 100.0]	71,572	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,600
b	(　 ) 55,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	57,916	100 [ 71.5]	81,001		81,000
c	(　 ) 60,484	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,081	100 [ 80.3]	81,047		81,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,000 円／㎡]

函館 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,362,583	2,401,240	7,961,343	7,030,400	930,943	（　0.9420） 876,948	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,658,468 円　　　　（　 49,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	375 ㎡	24.2 m x 15.7 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗の部分貸し、２～３階は居宅でディンクス～ファミリー向けタイプ計８戸

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

建物規模、用途、階層等から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	87.5	175.00	2,110	369,250	3.0	1,107,750
							0.0	0
2～ 3	居宅	200.00	92.5	185.00	1,395	258,075	0.0	0
							1.0	258,075
～

～

～

計		600.00	90.8	545.00		885,400		1,107,750
								516,150

⑨年額支払賃料	885,400 円　×　12ヶ月　＝　 10,624,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 545.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分の年額支払賃料×３％

185,814 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,624,800 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 595,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,227,102 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,107,750 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 516,150 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 125,013 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,362,583 円　　　　（　 27,634 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,115 円/㎡　月額支払賃料（　 2,110 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	416,000 円	104,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	550,440 円	11,008,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,060,800 円	104,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	208,000 円	104,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,401,240 円　（　　　　　　 6,403 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9420

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,030,400 円（　　　　　 18,748 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,362,583 円
②総費用	2,401,240 円
③純収益　①－②	7,961,343 円
④建物等に帰属する純収益	7,030,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	930,943 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	876,948 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,339 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,658,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

函館 5-20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	函館市大手町６番６	4400000138635-0000
2	函館市大手町６番７	4400000138636-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
函館 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-20

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　佐藤　美香

TEL.

鑑定評価額

29,600,000 円

１㎡当たりの価格

79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市大手町６番６外｢大手町６－８｣				②地積　(㎡)	375 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）特別用途地区 (70,200)
	台形 1.5:1	店舗兼共同住宅Ｓ4	小売店舗、事務所等が多い商業地域	北西18m市道	水道、ガス、下水	市役所前 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

電停市役所前　北西方

210m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

函館駅からベイエリアへ至る開港通沿いに店舗、事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状を維持と
思料する。観光客数の回復と共に周辺では新規投資も活発に行われており、地価は上昇傾向と思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に函館市内の観光需要が認められる商業地域一円であるが、特にベイエリアを中心とする西部地区商
業地との価格牽連性が強い。需要者の中心は、地元事業者のほか、道内もしくは全国で展開する商業関連法人と見られ
る。周辺ではホテル、物販・飲食店舗等の新規投資が活発に行われており、高額な取引も見受けられ、需要は強含みで
地価は上昇傾向となっている。取引が稀少なうえ総額、規模が様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には自用目的の物件と収益物件が混在しているが、近年の地価および建築費の上昇に見合った賃料水準が形成され
ておらず、収益価格は低位に試算された。よって、西部地区観光エリアに存する３事例を採用し最近の需給動向も考慮
して試算した、信頼性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 83.5]

[100.0]
100

79,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少により地域経済の縮小が続く中、商
環境は厳しさを増しており、労働力不足も深
刻であるが、観光業は好調を維持している。

周辺では、ホテル新館や地元ブランドのコラ
ボ店舗が開業したほか、新設ホテルも建設中
で活発な投資が行われており、地価は上昇傾
向となっている。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１５０１２０２ -595007	函館市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、北東7.3m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
b	１２６１０４１２０２ -515015	函館市		建付地	（　）	不整形	南西21.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２６１５２１２０２ -595503	函館市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西14.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,441	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.9]	71,572	100 [ 100.0]	71,572	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,600
b	(　 ) 43,541	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	52,618	100 [ 68.2]	77,152		77,200
c	(　 ) 52,361	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	58,407	100 [ 72.4]	80,673		80,700
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,000 円／㎡]

函館 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,966,136	2,203,820	7,762,316	6,835,650	926,666	（　0.9391） 870,232	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,515,574 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	375 ㎡	24.2 m x 15.7 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸しの店舗、２～３階は各階平均専有面積約４６㎡の２ＤＫ４戸、駐車場４台を想定した。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	87.5	175.00	2,000	350,000	3.0	1,050,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	200.00	92.5	185.00	1,360	251,600	0.0	0
							1.0	251,600
～

～

～

計		600.00	90.8	545.00		853,200		1,050,000
								503,200

⑨年額支払賃料	853,200 円　×　12ヶ月　＝　 10,238,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 545.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（住宅部分の年額支払賃料）×３％

181,152 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,238,400 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 582,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,834,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,050,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,923 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 503,200 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 121,877 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,966,136 円　　　　（　 26,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	398,000 円	99,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	529,920 円	10,598,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,014,900 円	99,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,500 円	99,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,500 円	99,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,203,820 円　（　　　　　　 5,877 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9391

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,500,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,835,650 円（　　　　　 18,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,966,136 円
②総費用	2,203,820 円
③純収益　①－②	7,762,316 円
④建物等に帰属する純収益	6,835,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	926,666 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	870,232 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,321 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,515,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

函館 5-20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	函館市大手町６番６	4400000138635-0000
2	函館市大手町６番７	4400000138636-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考