令和8年1月15日　提出 函館 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -25 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　橘　健藏   TEL.

鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市神山３丁目１３１番１８３ ｢神山３－４６－１６｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南6m市道 水道、下水 五稜郭 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅　北東方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ市街地北東部丘陵地の既成住宅地域であり、閑静な住宅地域として今後とも安定的に推移す ると思われる。利便性がやや劣るため、住宅地需要は減少ぎみであり、地価動向は弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市の産業道路山側の戸建住宅地域であり、特に神山１～３丁目の街路が複雑に交差する地域である。 需要者の中心は市内及び函館圏居住者が大半を占める。周辺の区画整然とした住宅地域との比較では価格競争力が弱い ため地価は引き続き若干の下落傾向である。需要の中心は規模１５０～２００㎡程度、土地総額５００万円程度、新築 一戸建ては３千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模の戸建住宅が多い郊外の閑静な住宅地域であり、画地規模及び容積率からアパート経営は経済合理性がないため 収益価格は適用しなかった。一方、比準価格は代替性のある複数の取引事例から比準され信頼性があるため市場の動向 を分析し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [129.7] [106.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少による市勢の衰退はあるが、市街地 中心部や大型商業施設へ近接の利便性良好な 住宅地における需要は安定的に推移している 。 地域要因自体に変動はないが、丘陵地の住宅 地域で利便性が劣るため地価は弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +23.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％