令和8年1月16日　提出 函館 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -24 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市赤川１丁目７番４５ ｢赤川１－２８－３｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 五稜郭 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅　北東方 4.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北部郊外の閑静な戸建住宅地域で、今後とも現状を維持して推移と予測する。周辺では近年商業集積が進 んで利便性が向上しており、安定的した需要が見られ、地価は横ばい傾向で推移と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市北部郊外の戸建住宅地域であり、需要者の中心は市内及び隣接市町居住の一次取得者層と見られる 。石川地区の大規模造成地では近年、商業・医療施設等の集積が進み、当地域においても利便性の向上が見られること から、値頃感も生じて安定した需要が見られ、地価は横ばい傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で 総額１，０００万円前後、新築戸建住宅は３，５００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅が多い地域であり、付近にアパート等の収益物件は殆ど見受けられず、賃貸市場が未成 熟であることから収益価格は求めなかった。よって本件では、周辺類似地域内に存する４事例を採用し、最近の需給動 向も考慮して試算した、実証的で説得力ある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [109.1] [101.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 深刻な人口減少が続く中、諸物価上昇による 可処分所得の減少、建築費の高騰等により不 動産需要が減退し、住宅投資は弱含んでいる 。 地域要因の変動は特にないが、利便性が向上 していることから値頃感もあり、安定した需 要が見られ地価は横ばい傾向となっている。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％