令和8年1月16日　提出 函館 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -23 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市高丘町１４８番６６ ｢高丘町４６－１７｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｂ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 函館 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 　　 交通 施設 ＪＲ函館駅北東方 7.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 交通接近条件が劣る東部の郊外住宅地域である。現状では小学校は存続する地域のため、地域社会が維持される との予測がなされている。地価水準が低いことから当面地価は横這い圏内を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市郊外の産業道路外側の住宅地域一円であり、東部郊外の高台住宅地域と競争代替関係が強い。需要 者の中心は市内勤務の一次取得者である。古い分譲地が多く当時の購入者が高齢化した現在、公共交通が充実している 中心部への住み替え需要が増大しているが、一方で地域内の小学校が維持される見込みのため子育て世代の需要が生じ ている。価格帯は、土地は総額で５００万円前後、中古の戸建住宅は１０００万台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の戸建住宅地としての取引が中心であり、周辺に大学、高専があるためアパートも散見されるが、総じて古く、容 積率１００％の地域で土地・建物を新たに取得しての収益性は見込めない地域のため、収益還元法は適用はしなかった 。以上から、自己使用目的の取引事例を中心に採用して試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえた結 果、当該比準価格を妥当と判断し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [165.0] [104.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続いているものの、観光は高水準 で推移し個人消費は物価上昇の影響を受けつ つも持ち直し傾向にあり、景気全体は緩やか に回復している。 地域要因に特別の変動要因は見られない。市 内東部エリア高台に位置する価格水準低位の 住宅地域であり、値頃感が生じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％