令和8年1月13日　提出 函館 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -22 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 5,420,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市東山２丁目７３番６８ ｢東山２－８－９｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北西8m市道 水道、下水 五稜郭 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅北東方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 道内有数の人口減少数が続くなか市域の拡大は望めず、利便性の劣る地域の競争力は低下している。このため小 幅ながら地価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内に存する価格帯中位の郊外住宅地域の範囲であり需要者は３０～４０代の市内居住者が中心で市外か らの転入も散見される。近隣地域や周辺地域は居住環境が概ね良好であるが市人口の減少に歯止めがかからないうえ北 部郊外地域との競合もあって競争力は低下の傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地で６００万円前後、新築戸建 住宅は３，０００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域や周辺地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり賃貸市場が成熟していない実情から収益価格の試算は 断念した。一方、比準価格は近接類似地域に存し地域的特性も類似する事例を採用しており各補修正も適切に行われ実 証的で客観的な価格が求められたものと判断する。鑑定評価額の決定に当たっては、説得力を有する比準価格を標準に 代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [108.1] [101.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 函館市は道内有数の人口減少数が続いており 、高齢化率にあっては北海道平均を１割強上 回っている。 産業道路の外縁部に位置する住宅地域であり 、地域要因の変動は特にない。 北西向きの効用増が認められる。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％